以下是新移民购买房必须注意的几个事项：
1：明确自己的需求。
自己要买什么房子，要多考虑，多和亲友商量，是要两房自住的，还是两房自住加上一房出租的？是要地大的还是地小的？地大要到能分割程度（一般1000米以上）还是准备能有地方自己以后加建（一般600米以上）？还是只要三、四百平方米让小孩有地方玩就可以？价位要什么范围到什么范围？或者是多少位以下？一定要无尾街吗？要考虑近学校吗？自己有没有什么特别要求，如近钓鱼地方、可看海景、近医院、去高速方便等等？因为只有自己明确了需求，才有目标，才会节约中介与自己的时间。有的新移民自己没有明确的目标，如价格十几万也可以，二十几万也可以，地区什么地方也不明确等，中介只好带着他到处看房，最后中介也做累了，买主也看花了眼。有的中介公司可能就会有怨言，甚至不愿再带人看房。
2、了解新西兰目前房地产市况及趋势。
一要了解那些因素会影响新西兰的房地产市况，分析这些影响因素现在的情况。一般而言，房地产的价格受供给及需求影响，由于供给曲线一般较平稳（因房地产开工时间长，投资额相对固定等），房地产的价格受需求因素影响较大。对房产的需求主要有三类：a、自住需求；b、投资需求（主要为出租及长线投资）；c、炒做需求（短线资金，短进短出，常用过江龙资金参与）就新西兰而言，新西兰的房产价格受外来人口影响较大，一是新移民，二是留学生。新移民主要带动的是自住需求，留学生带动的主要是投资需求。因此，当移民政策及留学生政策放松，房产需求就旺，同时炒做需求也具备气氛；当移民政策及留学政策收紧，或大量移民回流，房产需求就弱。前一段由于移民政策及留学政策较宽，大量新移民及留学生来新西兰，加上其他因素，所以新西兰的房产市况较旺。
在新西兰买卖房屋需知[建议]
在新西兰买卖房屋需知(1)-----奥克兰市主要住宅区综览
一、前言：
新移民移入纽西兰之前及移入之初，均会为究竟该移居哪一个城市？这一问题所困扰。殊不知城市选定后，再面对选择居住该城市中之哪一区时，更是让人绞尽脑汁，难以取舍。届时不论房价、学校、环境等究竟是好或坏？均有赖您自行判断。而在纽西兰各城市中，尤以奥克兰之住宅区，最为复杂、难以决断。其理由如下：
(一)、奥克兰市范围过广，可挑选之住宅区数目更是超过想象
奥克兰市是纽西兰最大的城市，实际上是由6个不同的城市所组成，可挑选之住宅区超过百区以上，新移民在短期内要决定住所诚属不易，更何况纽西兰每一个住宅区，均有其特色。两间完全一样的房屋，常因座落地区不同，或因内部装璜有异，而有不同之价格。冒然决定，常生后悔。
一般而言新移民对区域之选择，宜以下述几点做为评断之基础：
A 交通方便。
B 学区较佳，且学校尚有空位可招收新生。
C 采购华人食品较容易。
D 房价(租金)适中。
E 有增值潜力。
(二)、各区内房价无真正的平均标准，拿捏不易
纽西兰各住宅区内房屋水准、建筑材料、建筑物大小、座落地点(同一住宅区内常因附近环境、地势高低、景观、学校而有截然不同之结果)参差不齐，价格更是天壤之别。不像在国内指明哪一条街，几层楼之大厦，约莫可捉出每坪多少之价格。但在纽西兰光靠一个平均房价的理念去购屋，是行不通的。新移民必需逐屋勘查，逐月了解，方是掌握房价合理与否之关键。
虽然坊间不动产公司，已将奥克兰各住宅区之平均房价统计显示在一些报表上，但所谓平均房价一般系指最近3至6个月该地区市场成交之房价，而华人新移民看得上眼之房屋，成交不多，相对使得前述平均房价出现偏低的常态现象。此外，该平均房价除了随市场利率变动，高低起伏，变化无常外，更由于华人新移民要求房屋之品质，常在一般水准以上，自然拟购入房屋之房价会高出平均房价。但对华人新移民而言，最困惑的是：短期内他们不知道其拟选房屋之品质，是否真正是在一般水准以上？是否就可以按该地区之平均房价再加一些价，以购得理想之房屋？
(三)、入学与学区，习习相关
纽西兰大部份之学校均实施「学区制」(SCHOOL ZONEING)，学校祇对住在该学区内的学生开放入读，部份名校更早已人满为患(部份明星学校，虽开放区外学生凭成绩跨区就读，但新移民子女通过考试之机会甚微)。新移民在选区之前，尤应事先了解。
对新移民而言，奥克兰虽设有2所大学、3所技术学院、1所师范学院、95所高中、47所初中及326所小学，但究竟哪一所学校较适合自己的子女？是新移必需切实要考虑的，决不可人云亦云，或迷信明星学校。
或许有人会建议参考各校会考成续，但新移民必须了解到会考成绩，并不能真正代表该校之水准。例如甲校向来评价不高，惟会考成续栏标示该校「参加考生」平均分数占前90%以上者，达到100%；而乙校之会考成绩栏标示「参加考生」平均分数占前90%者，仅有55%，而占前70%～80%者，有45%。对初抵纽西兰之新移民，很可能就会挑选甲校了。其实甲校应届毕业生共100人，但仅有一人拟继续升学，故该学生参加会考，并经评定为A(前90%)，故有 100%的水准；反之，乙校应届毕业生也是100人，全部参加考试成绩均在A与B间，当然表现优良，但您却从书面资料上就很难看得出来(这是因为会考成绩中并未注明有多少人应考)。
二、奥克兰之住宅区：
奥克兰市海岸线曲折多变，海湾常深入内陆，因此市内任何一点至海边，车行时间均不会超过15分钟，而地势更是高低起伏，迫使主要干道均依山脊兴建，道路常居高临下，坡度较大，弯角亦多。为使新移民能对大奥克兰市有一整体映像，因此先在各看官眼中殖入一幅奥克兰地图。整个奥克兰呈「ㄣ」字型，「ㄣ」之中间横线右侧部份为奥克兰东区，中间横线左侧部份为奥克兰西区；东西两区间之横线则为中区；而「ㄣ」之左侧朝上撇的部份为奥克兰之北区；最后「ㄣ」之右侧朝下捺的部份则为奥克兰之南区。其中又以在中心区中间之ONE TREE HILL(独树山)为其地理上之中心点。
诚如前段所提，奥克兰人习惯上把大奥克兰市概括分为东区、西区、南区、北区、中区及市中心区(CITY)等六个区域，其中市中心区为商业区 (DOWNTOWN)，非本文探讨之范围。本文仅对座落于奥克兰市东区、西区、南区、北区、中区等五个区域内之住宅及学校，分别介绍如下:
(1)．中区(CENTRE ARIAL)-
位于奥克兰之中央部份，开发时间较早，人口居住密集度较高，位于市中心南方，距市中心较近，交通便利，华人聚集较多，各式华人超市，餐厅不虑匮乏，学校设立亦较密集，惟部份地区房价颇高，学校一般采严革限制招收学区内学生入读政策。主要住宅区分述如下：
(1-1). MISSION BAY-
位于奥克兰市中心东方约5至10分钟车程，面对奥克兰港口，以沿海公路与市中心相连，区内依山傍海，尤以朝北面之区段，风景最为秀丽。沙滩平直，弄涛人士，散坐路旁露天咖啡店中，奥克兰港湾景色一览无疑，为奥克兰最佳住宅区之一。此区房价颇高，房价超过纽币100万以上者，比比皆是。唯该区华人不多，可能与房价过高及区内无适合之学校有关(一般多为年龄稍长之富人，无小孩就学问题)。
(1-2)- EPSOM & REMUERA-
EPSOM区位于奥克兰市中心南方约5至10分钟车程(约5-6公里远)，地势较平坦，以NANUKAU 路为该区主要干道，该路亦为市区连接奥克兰机场之必经通路。一般而言EPSOM区内的房价，除南EPSOM区(EPSOM SOUTH)，因已不属名校学区，房价较学区内稍低一至二成外，其它学区内巷道内之房价，则较无明显的区别。
REMUERA区则位于奥克兰市中心东南方约5至10分钟车程(亦约 5-6公里远)，地势较崎岖，沿着山脊修建之REMUERA路为该区主要干道。区内设有一座设备完善的高尔夫球场，该二区距市区均称交通方便，购物、社区设施亦近在咫尺，而奥克兰的几所大医院，亦设在区内或附近，另奥克兰最大之绿地 ONE TREE HILL及CORNWALL PARK (共占地约 150英亩)，恰座落在二区之间；在早期(1990年左右)亚洲移民几乎未作考虑，即迁入此二区，目前该二区仍是华人聚集最多区之一。
由于该二区开发时间较早，北距奥克兰大学及奥克兰技术学院，均不到10分钟车程，且区内名校林立，中学有著名的EPSOM GIRLS GRAMMAR(EGG)、AUCKLAND BOY GRAMMAR, EPSOM NORMAL INTERMEDIATE等，小学有著名的EPSOM PRIMARY SCHOOL、CORNWALL PARK PRIMARY SCHOOL、VICTORIA AVENUE PRIMARY SCHOOL、REMUERA PRIMARY SCHOOL等。
(1-3)- MEADOWBANK, ST. JOHNS, ST. JOHNS PARK & KOHIMARMA-
此四区分别位于REMUERA区之东、东北及东南方，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约 6～15公里远)，地势较崎岖，仿似跨越山脊之REMUEERA路、ST. HELIERS BAY路及北边沿海兴建之TAMAKI路为该区主要干道。同样的座落于REMUERA路及 ST. HELIERS BAY路北坡之建物，因朝北向阳并面海，再与RANGITOTO ISLAND(雷君矺跎岛)遥遥相望，景色秀丽，除MEADOWBANK部份地区，因近高速公路预定地及火葬场，房价较低外，其它地区之房价一般均在纽币 25万～90万之间，随景观之有无而落差极大。
该四区均距奥克兰大学商学院TAMAKI分校不远，区内之初高中以GLEMDOME COLLEGE、SACRED HEART COLLEGE、GLEN INNES INTERMEDIATE为主；座落在KOHIMARAMA区内之SELWYN COLLEGE，入学无学区限制，校风较自由，学生无需穿著校服，因此吸引一些亚洲移民子女在此就读。
(1-4)- THREE KINGS, MT. ROSKILL & LINFIELD-
由于受REMUREA及EPSOM二区，房价已高且学区设限较严等因素影响，而往南向发展者，即进入此三区。
此三区均位于EPSOM以南，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约6～15公里远)。除LINFIELD区，因地近MANUKAU HARBOUR(海港)，地势较崎岖外，THREE KINGS,MT. ROSKILL二区，地势则较为平坦。该三区以连接市中心之DOMINION路及MT. EDEN路为该区南北干道，东西向干道则以MT. ALBERT路、RICHARDSON路及HILLSBOROUGH路为主。THREE KINGS区因紧邻EPSOM区，除部份近工业区之不动产，价格稍低外，其它区内房价与EPSOM SOUTH之房价差距有限。
MT. ROSKILL区，因DOMINION路路旁设有多家华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)，采买甚为方便。区内更有二座高尔夫球场近在咫尺；而MT. ROSKILL GRAMMAR SCHOOL、MT. ROSKILL INTERMEDIATER及MT. ROSKILL PRIMARY SCHOOL，小学、中学及高中，三所学校毗邻而居，对每日需接送家中不同学龄子女上下学的家长而言，不啻为一大福音。
(1-5)- MT. EDEN-
此区紧邻奥克兰市中心南方，介于市中心与EPSOM区之间，由此区进入市申心仅约2至5分钟车程(约3～5公里远)，MT. EDEN路贯穿全区，是与奥克兰市中心最接近的区域之一，区内大部份房屋均为40～80年之老式建筑，过去较多上班族为求近上班地点而择居此区，当时一般房价不贵，但近年此区房价已不可同日而语了，区内房价以MT.EDEN路为分界，因为两侧学区不同，而呈现不同之价差。
(2)．东区-
一般华人惯称东区为HOWICK，其实HOWICK仅为东区中之一个区域，惟因整个东区系近20年才开始开发，且目前仍继续开发中，而HOWICK区在整个东区开发案中，开发时间较早并已近完成，颇具代表性，是以一般人惯称东区为HOWICK。但HOWICK区幅员广大，涵盖HOWICK、BOTNY DOWNS、MEADOWLAND、BUCKLANDS BEACH等；一般称老HOWICK为「老街」，由于开发时间较早，区内道路较东区其它区域为窄，但仍不失整齐，区内建有甚多具有英国风味之建筑物。
BUCKLANDS BEACH则位于PAKURANGA路之北侧，地处东区之北的面海处，全区有极宽广的海景，往北有一个向海延伸出的半岛，与RANGITOTO ISLAND遥遥相对。亦有FERRY(渡轮)可渡至市中心。毗邻的HALF MOON BAY亦有游艇码头及俱乐部，深好海上活动的白领阶级大多居于此。
BOTNY DOWNS及DANEMORA为较新开发区，目前仍继续在开发中，BOTNY DOWNS更设有全纽西兰最大之SHOPPING MALL，区内百货公司林立，银行甚至每周营业7天，每逢假日，区内数千停车位亦经常是一位难求。而毗邻的DANEMORA区，则为新开发之社区住家，土地广阔，地势平坦，贯穿其中的BOTNY路更可直达MANUKAU市行政中心及机杨，车程约仅20分钟。
大社区内公共设施完善，如HIGHLAND PARK设有公共免费室内温水游泳池、高尔夫球场等。区内律师事务所、会计师事务所、房地产中介公司，为因应不断增加之华人市场，亦纷纷增聘会说中文之职员，以广招徕。在此良性循环下，更加吸引华人迁入。一般人惯称东区为奥克兰华人聚集最多之地。但东区幅员约祇有中区的七分之一大，如硬要说东区华人聚集最多，不如说华人居住在东区的相对比率(密度)最高较为恰当。
此区房屋多为新屋，造形豪丽，室内空间较大，唯因新区之故，树木较无老区之高大。各大超级市场、百货公司、华人食品、用品及华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)比比皆是。采买、宴客、小吃均甚为方便，尤其MEDOWLAND，有小唐人街之称，号称一天一味，可以连吃一个月。
东区中主要的学校有：高中为ST. KENTIGERN COLLEGE、PAKURANGA COLLEGE、HOWICK COLLEGE、MACLEANS COLLEGE、EDEGE WATER COLLEGE等，其中以MACLEANS COLLEGE及私立的ST. KENTIGERN COLLEGE较为有名；中学则有：BUCKLANDS BEACH INTERMEDIATE、HOWICK INTERMEDIATE、SOMMERVILLE INTERMEDIATE等学校；小学较为有名者为：PIGEON MOUNTAIN PRIMARY SCHOOL、MACLEANSPRIMARY SCHOOL等；另外亦有小学、中学、高中在一起的完全学校：CASCADE 及中学与小学在一起的：OUR LADY STAR OF THE SEA SCHOOL皆是有名的私立学校。
(3). 南区 (MANUKAU CITY 玛努考市 & PAPAKURA CITY 帕帕库喇市)
由奥克兰市中心经I号高速公路往南行，车程30分钟(约45～50公里)，即可跨入MANUKAU CITY(玛努考市)。玛努考市与更南之PAPAKURA CITY(帕帕库喇市)为邻，此二市为大奥克兰市幅员较广之区域之代表，共同构成了南区之主体(东区之行政区亦划归玛努考市管辖)。
玛努考技术学院(MIT)及全纽最著名的高中之一的KING'S COLLEGE均设在南区内。另奥克兰国内及国际机场，亦设在此市西南隅。由机场至奥克兰市中心，经20及20A高速公路(部份路段非高速公路)，约需20至25分钟车程。
努考市购物中心占地辽阔，商店林立，邻近并设有一座全奥克兰最大之室外游乐场(RAINBOWS END)，并与玛努考市行政中心毗邻而居，停车方便，常有申办各种移民、公民、税务等事务之民众，为图停车方便，而舍市中心区而就此地办理者。
一般而言南区内除少部份地区外，区内各区域均为低房价区。此区居民以太平洋岛裔居民为多，间有越南裔移民居此，华人居住此区域人数不多，但近年亦有增多之趋势。此区之KARAKA PARK亦为全奥克兰市最贵房价区之一，区内建筑物均属超级豪门巨室，一般每一房屋均座落在三英亩至数十英亩之土地上。门前小湖，屋后成群果园，搭配温水泳池或网球场，让人爱不释手。
(4). 西区 (WAITAKERE CITY 怀塔科理市)-
由奥克兰市中心往西跨越滨海之16号高速公路，即可进入WAITAKERE CITY(怀塔科理市)。怀市幅员辽阔，区内以HENDERSON镇最为繁华，设有大型购物中心，亦是纽西兰四大葡萄酒产地之一。此镇距华人聚集较多之 MASSEY EAST及WEST HARBOUR二区，约5至10分钟车程。
一般由奥克兰市中心进入MASSEY EAST及WEST HARBOUR，约需20至25分钟车程(约20～25公里)，全线为高速公路。如再驾车北上转18号路，约15至20分钟车程，即可至北岸市梅西大学ALBANY分校。
MASSEY EAST区的ROYAL路两侧巷道内，系亚洲新移民聚集较多之区，房价较便宜，约在18万纽币至35万之间。至于坐拥海景之房屋，房价自然较高。而华人在西区群集之大本营为WEST HARBOUR区，此区背山面海，滨临奥克兰港湾内侧，可遥望奥克兰市中心，山水兼备，景致迷人，全区均为近十年才开始开发，房屋造型各形各色，可比美 HOWICK区之豪宅。区内临海岸处，并设有一座大型游艇码头，及设备完善之游艇俱乐部，吸引相当多深好此道之纽人选居此区。
(5). 北区 (北岸市- NORTH SHORE CITY)-
由奥克兰市中心往北跨越「过港桥」，即进入北岸市，距奥克兰市中心约5至10分钟车程(约3公里远)。但因北岸市幅员辽阔，如继绩驾车北进至北岸市以北重镇ALLBANY区(梅西大学ALBANY分校即设于此)，全线高速公路，约需15至20分钟车程(约20公里远)；整个北岸而被高速公路分割为东、西二块地段，一般而言以东段沿海及南段靠奥克兰港湾部份，房价最高，其中又以北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域，该区平均房价更居奥克兰市之冠。
北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，东滨HAURAKI海湾，南临奥克兰港湾，白色砂质海滩绵延全区，区内中央地段为商业购物中心，中央以西有天鹅湖昵称之LAKE PUPUKE(浦圃祺湖)，其平均房价向居奥克兰市之冠。区内初高中以TAKAPUNA NORMAL INTERMEDIATE、TAKAPUN GRAMMAR SCHOOL为主，另梅西大学及奥克兰技术学院在此区均各设有一分部，有意进修者堪称方便，韩国移民较喜聚集此区。
而NORTHCOTE、BIRKENHEAD & CHATSWOOD等区，系华人较早迁入之区，位于北岸市南端，高速公路西南侧，全区面对奥克兰海港，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，与奥克兰市中心隔奥克兰「过港桥」，遥遥相望，海港内白色沙滩与清澈翠蓝的海水，相映成趣，风帆点点之小舟，妆点了海面，相当吸引人居住。
另有HILLCREST、GLENFIELD、WESTLAKE & MILFORD等四区，系较新开发之区，因前述TAKAPUNA区及临海三个华人较早迁入之区段，房价渐长及学区已不易申请，亚洲新移民近年来开始北迁至此四区。此四区均位于北岸市中部，分居高速公路东，西二侧，距奥克兰市中心约10至15分钟车程。区内初高中以GLENFIELD INTERMEDIATE SCHOOL、WESTLAKE BOYS HIGH SCHOOL及WESTLAKE GIRL HIGH SCHOOL为主。
EAST COAST BAYS CITY则系北岸市最新开发之区，开发时间约在近10年间，区内各区段大部份均东临海洋，是以区名后均冠有BAY(海湾)之称，可见近海之一般，包含了 CAMPBELLS BAY、MAIRANGI BAY、MURRAYS BAY、ROTHESAY BAY、BROWNS BAY及TORBAY，亚洲新移民近年来开始北迁至此地区，亦有台湾乡亲集资在此投资购物中心。此区均位于北岸市东北部，盘据高速公路东侧临海处，地势起伏，海湾曲折，距奥克兰市中心约15至20分钟车程。区内初高中以 WAIRAU INTERMEDIATE SCHOOL、MAIRANGI BAY INTERMEDIATE SCHOOL及RANGITOTO COLLEGE为主。
本文仅供参考，其目的，冀能提供新移民一个提纲挚领的作用，让各位华人新移民，能快速且正确择定您们的新居所。
三、后记：
(1). 奥克兰市幅员辽阔，计有上百个区，无法一一列举。文中未提及之区域，并非表示该区不佳，祇是因华人乡亲居住不多，故未再多所着墨。
(2). 文中所提各区房价，为笔者参考房屋中介资料及个人经验汇集而成，并未经科学方法分析取得，且纽西兰房屋样式各形各色，高低房价交错，建在同一区，文中所列示之房价仅供参考，实际价格仍应以市场现况为主，并待各位先进，勤勘屋宇，多所探询。
(3). 文中所提各区车行时间，仅为概括数字，并未将上下班交通尖峰时间因素放入。
在新西兰买卖房屋需知(2)-----出售房屋的六种方法
这里介绍出售房屋的六种办法,此六种方法为:1. 私售 (Private Sale)2. 一般代理 (General Listing)3. 独家代理 (Sole Agency)4. 投标 (Tender)5. 拍卖 (Auction)6. 主导代理 (Master Agency)
1. 私售 - 即由你自已将房屋投放市场,或通过某些私售公司。这种方式成功的机率最小,但可以节省付给地产公司的佣金。私售公司也对他们的服务收取费用,他们靠出售房屋的全套步骤和如何私自出售你房屋的建议而赚钱,因此尽管私售还是有所花费,不过值得注意的是私售公司很难收支平衡。说明:根据历来房地产业的统计,私售成功的比例仅占全部民用住宅市场的5%以下,屋主虽然没有人确切知道它占多少比例,不过比例很低是肯定的。在当今的世界上逃不出多付钱多得到的规则。地产业是一个数十亿生意的行业,当你在财务计算上有问题的话,你会去请教会计师,当你碰到法律问题时你会去谘询律师,当你要盖房时,你会找承建商或设计师,因此当你想卖房子的时候,你应该请地产公司帮助。没有一个人是万能的,很少有人在家里弄弄就可以生产出具有专业水准的产品。
2. 一般代理 - 即屋主可委托所有或几家房地产公司,一般来说,屋主与几家房地产公司联络,每家公司通过一个经纪人上市(一般可找屋主熟悉的经纪人)。选择:在「一般代理」的情况下,你也可选择放入MLB(共同上市机构)。MLB成员包括一些小公司,他们共同分享其上市楼盘以扩大其货源,你可以分别由本地区的几个MLB 所属的公司上市楼盘,也可以找一家MLB的公司上市,(通过其经纪人上市的公司可得上市费,MLB抽取其一定比例的管理费,售出的公司可得出售佣金)。但你须留意到,一些大公司譬如Barfoot & Thompson, L. J Hookers(前身是Challenge), Ray White United,Harcourts, Professionals和Bayleys等公司并不在MLB的系统之内,因此你要在每一家大公司中找一个经纪给你上市。
代理的时间可「直到售出」或选其他的方案,其实即使是「一般代理」最好也有一个固定的时,就是说某一天代理结束。说明:「一般代理」可以最大限度地去为屋主物色买家(即众多的渔夫去捕捞一条鱼),但是屋主几乎不能控制谁来过,什麽时候来,以及上市的过程步骤等等。大多数的地产公司不为「一般代理」的楼盘打广告,而只推荐其「独家代理」及「拍卖」与「投标」的楼盘。你可以用下面这句话来概括这种方式:「每人有机会,无人负责任」。
我想无论何时,人们都喜欢保留管理自己财产的权益,那麽为何却将这也许是你最大财产的房屋管理权拱手相让呢 - 特别是你对他们一无所知的房产公司或经纪人？
3. 独家代理-3.1 「独家代理」就是你仅委托一家地产公司上市。有些屋主用这种方式上市楼盘是因为他们的特殊情况,譬如家有大贵重物品,家有病人,有做夜班的工人,或有什麽隐私须保护,或是根本不知道有其他可行的方法,只是人家叫他这样做,自己也不知何故。「独家代理」的时间一般是叁个月或是经协商决定。
说明:大多数的房地产公司都训练其经纪签订「独家代理」,因为公司就可以有最大的机会成功地做到「上市 - 出售」,这样就将其他地产公司拒之门外,房地产公司的经纪人亦就可得到一笔在整个佣金中比例相当可观的「上市费」,屋主也享有「更好」的服务和「免费」的广告权利。房地产公司因得到「独家代理」的特权而宁可支付广告费。在一般固定的时间之後,这家地产公司也许会同意与其他的地产公司合作,佣金可以50%对 50%,或60%对40%的比例来分配。为谨慎起见,你可要求知道一旦作「独家代理」,你将得到多少广告和怎样的服务,在一份合约中双方都要守约,如果一方有违约现象就给予对方有理由去结束合约。
3.2 联合代理 - 你也许注意到有的房子上有两块「独家代理」的牌子(按规矩说「独家代理」不能有两个,但在「联合代理」的方式中这也是允许的)。这种代理的方式可以叫作「双重代理」或「联合代理」。佣金的分配很简单,要麽谁成功谁拿全部的佣金;要麽两个公司达成一个协议来分享佣金,出售成功的公司可以答应与另一个公司分享10%的佣金。「双重代理」的时间可以由协商签订。佣金的比例通常取「谁成功谁拿钱」的方式,另一个公司就一无所获了。说明:一般的公司都不喜欢这种方式,不过在奥克兰还是有人用它(在纽西兰的其他地区很少用)。屋主令到两个地产公司互相竞争,虽然犹如你死我活的角斗场或「狗咬狗」的争斗,但房地产公司还是尽力为屋主服务,而且互相得保持友好关系。
概括说明:独家代理可给屋主和经纪最大限度的控制权,适合於那些有贵重物品的屋子及有病人,有夜班工人,有隐私须保密的人和喜欢自己控制财产的人的房子。「独家代理」的楼盘通过一个地产公司上市,即限制在一个公司中进行「渔父」(经纪人)捕「鱼」(买家)的活动。
在新西兰买卖房屋需知(3)-----纽西兰出租住宅的税务考量
昨日电视报道，新西兰自用住宅的持有率自90年代的75％降至65％，同时其世界第一的排名，也降至目前的世界第八，落后于第一名的新加坡于排名第二的台湾。其主要的原因有二：
1、高通货膨胀的时代似已过去，不动产抗拒通货膨胀的迫切性不再那么重要。2、年轻一辈的新西兰人已有些不太负担得起日渐增加的房价，而选择租屋一途。从另一个角度解读这个议题，我们不难发现，在人口日渐增加的同时自用住宅的出租市场逐渐扩大，所以有心要投资出租住宅的读者，不能不关心以下这个议题。
记得四年前房地产投资协会在基督城的一场演讲在一个风雨交加的七月夜晚，室外温度应不过5度，但室内却挤满了200名以上的观众，让人几乎忘了严冬的寒意，原来此君在新西兰房地产界夙负盛名。他说：虽然每个人的税务状况各有不同，但执行节税的原理应是类似，在新西兰投资不动产，假如您不能善用税务好处赚政府的钱， 那您是个“bloody idiot”。 此言一出，全场哗然，可见大笨蛋还真不少。以下是综合他的演讲概要与个人的学习经验，以算术式表达， 希望能让读者诸君易于了解。
以下是一个简单的案例：
假如购买一栋三房两厅的自用住宅出租， 自备款$30,000，银行贷款$160,000。其中土地价值$40,000， 房屋价值$100,000，其它物件（chattels）如地毯，窗帘，厨台等价值$20,000。
收入部分：
预期每周的出租收入$240，全年出租48周，全年租金收入为$11,520。
支出部分：
以三年定期不还本金合约， 年利率为7％， 所以全年还息$9,100， 预计房地税$1,200， 保险及其它项支出为$500， 若交由专业公司管理，负担租金收入的7.5％管理费为$864。全年支出总计$11,664。
收入减去支出， 净收入为负$124。 若有其它收入， 我们可向IRD申请IR23B表格， 要求退还租屋损失退税， 所以全年投资结果为亏损$124， 换算起来仅每周亏损$2.5, 看起来谁都负担得起， 这也是为什么新西兰出租市场投资人多如过江之鲫的原因。
折旧部分：
房屋以3％计算，可得$3,000， 其它物件以20％计算，可得$4,000， 总计$7,000。加上房屋净收入$124， 所以帐面损失为$7,124。
不动产投资一般由两大收入来源：
1、房租现金收入与 2、不动产增值收入。假如您的房租收入扣除折旧是帐面亏损的话，您就不必缴所得税，而长期投资不动产的资本利得，在新西兰是免税的。另外值得一提的是，您的资本投入是$30,000 而不是$160,000, 若假设房地产的平均增值每年是3％（相当于通货膨胀率），十年后的房价将不小于$208,000，扣除所有开销后不动产增值$48,000，其平均投资报酬率将超过每年16％。
看完以上的说明，是否读者对出租住宅的税务问题有了一个初步的认识了呢？在此，我还是得提醒读者朋友注意两件事：
1、记得要用银行贷款来赚钱。由于银行的利率起伏甚大，长期下来影响投资结果甚巨，投资者不可不慎，最好在贷款前能广泛征求意见和建议。许多人在买汽车、家电时都盘算再三，为什么在办理巨额贷款时要由人宰割？现阶段银行利率越来越低，一年期的固定利率甚至低过6％，投资者可以货比三家，若能运用贷款得当，可节省不少的钱。
2、要善用折旧的税务好处。这部分需要藉助于会计师及估价师 （valuer） 。好的会计师会帮助您建立好的税务结构，并在您与IRD之间建立良好的互信关系。至于估价师是提供完整的估价报告，有助于达到节税的目的。
小富由俭，大富由天。老天爷如果不眷顾，要大富大贵当然不容易；但举手之劳就能安身立命的工作就得靠自己啦。不过，千万要记得，房地产投资是长期投资，假如还是把新西兰当作匆匆过境站的投资人，最好远离不动产。
在新西兰买卖房屋需知(4)-----在新西兰「开放房屋」须知
如果你曾买卖过房子,你也许知道「开放房屋」的方式及其在房屋交易中的重要作用。「开放房屋」出售房屋的市场方法之一,它可以在某一、两天的特定时间内 (通常是在周末)向数个可能的买家展示房子。你的专业地产经纪人会提供你一些建议如何使你的房子更加引人注目。首先,你的房子应保持最佳状态,这样可以给可能买家一个良好而持久的第一印像。请割草并保持草地整洁,树、围篱和灌木丛都要维持整齐,不可杂乱无章。那些挡住你房屋和掩盖了房屋优点的树枝应该修掉。修补一下走道或阶梯上的裂缝和窟窿,否则的话,会使人感觉不安全。请不要在前后的园子里乱扔玩具或工具,因为这样会有损你房子的形像,令它看起来像是布满障碍物的训练场。如果门窗或木墙看起来肮脏的话,应使用适当的清洁剂洗刷(五金店中会给你最佳清洁剂的信息)。如果油漆已经剥落或起泡,那就是须要「美容」的时候了。一点小小的油漆工作会增加房子的上市力或影响到房子的吸引力。如果你自己做不了这些工作,可请个专业的人来做,这样的效果更好。在室内,打开所有的窗帘,百叶窗,尽可能使得自然光线充份进入室内,这会有助于使你的屋子看起来更好。请移开杂乱无章的东西,这会有碍观瞻,挡路的家具也请移去。房间更尽可能地通风,特别是如果你养有宠物或家中有人抽烟的话。你的专业地产经纪人会建议你在「开放房屋」的时候出去一下,这样可令到来看房的买家尽可能的轻松自在,如果业主在家,买家就会拘谨,不能充份地参观房子。你自然希望别人充份地看到你房子的优点,但如果你在场的话,他们也许就不会去打开衣柜壁橱,或议论摆设装璜。所以在「开放房屋」时请安排孩子们和宠物出门。当然你不希望狗扑向看房的人,或对他们大叫,也不希望看房的人把你留在室内的猫放走了。在你离开之前,请把所有的私人对象,如首饰、药物、易碎的物品等放到安全的地方去。不要随便放钱,确定每样东西都放得安全妥贴可以迎接客人,最好在你离开之前与经纪人一起在屋子里浏览一遍。房地产经纪人知道使得车辆进出方便的重要,并会请每一位来看房的人登记。如果你有什么特别要关照的事,不妨对你的经纪人直说,看看他(或她)有什么意见。就另一方面来说,如果你是去看「开放房屋」的买家,请记住你是得到一种优惠。房地产经纪人是代表业主的,在开放房屋时,就相当于主人,所以对待经纪人也应如待业主那样表示尊重。当你被要求说明身份时,应该填写来客登记,提供你的姓名、地址及电话。请不要没有得到经纪人同意就在房子内窜来窜去,如果经纪人正在忙于他事,请等到他(或她)有空时才陪你参观。因为房地产经纪人可向你说明房子的特点并回答你提出的问题。在你去参观开放房屋时,你也必须明确你与谁合作,特别在已经有地产经纪人带你看过房子的情况下。因为你必须清楚,虽然你的经纪人为你花了很多功夫,但如果你突然找了别人的话,他将一无所得,而且也容易引起法律纠纷。
6# 大 中 小 发表于 2003-10-15 09:42 只看该作者
在新西兰买卖房屋需知(5)-----房子售出後应做事项
格言「己所不欲,勿施於人」,当你的房屋买卖合同上各个方面都成为「无条件」时,你的房屋就出售成功了,一旦达到这一个阶段,律师是会通知你的。你获知你的房屋已成为「无条件」时,可尽快做好下列十叁件事(不以重要与否排列先後):
1. 与你的地产经纪联络并通知其合同已「无条件」。
2. 安排在交房之日(即法律上房权由卖家过户给买家时)做好电表(或煤汽表)的读数工作。你的律师会向市政府做好水表读数的工作。
3. 安排好将你的电话线转到新的地址或在交房的那天切断电话。
4. 安排好在交房之日停止你的住房与财产保险,如果你是搬入新居,确保新房有住宅与财产保险。
5. 请在邮局做好转邮件的工作,叁个月之内转邮件是免费的。如果再要转叁个月就得付25元,如果要转到海外的地址,每邮得付一元。
6. 通知你的亲戚朋友改变地址,包括报纸、牙医、医生、会计师、信用卡公司以及一些定期寄信给你的公司。纽西兰邮局有免费的卡提供给你可通知国内的任何人。
7. 确认房子里的每样东西都工作正常～如炉子上的灶眼,灯泡等。
8. 锁匙:所有外面门的锁匙必须转交给新的屋主,可请你的律师安排此事,一般你的地产经纪人会负责。
9. 如果需要的话,安排好搬家公司来帮你搬运家具。
10. 在你离开之前,安排好帮手来帮你吸尘和清洁房屋。
11. 给新的业主写一个「重要事项」的单子。譬如:如何使用浇花的系统,游泳池,电炉,防盗警报系统等等。收垃圾的日子,如果有邻居联防的也请注明,安排给新业主介绍一下邻居。
12. 可能的话,在你搬离之前剪一下草。
13. 也许你愿意留下一件礼物或一张卡片给新屋主表示欢迎和感谢,譬如一束花,一盘植物。
在新西兰买卖房屋需知(6)-----
在新西兰买卖多透过地产经纪进行，地产经纪要考取牌照，所以他们理应有专业知识协助客户寻求理想居所。支付经纪的服务，一般由屋主负责，佣金大约为屋价的百分之四。
小部分屋主会选择私自售卖房屋，可免支付经纪佣金。如果是这种情况，买卖双方需加倍小心，尤其在议价及法律问题上，务必细看买卖合约的内容。在订金事宜上亦要留神，为求安全，不要把订金交给业主，要交给地产公司或律师楼存入信托户口，直至交易完成才转交业主，此举避免业主突然失踪或宣布破产，追讨有困难。
除非你完全了解买卖合约中的所有内容，否则不应下笔签署，因为一经签署，便会称为法律性文件。签署前，可将文件交予律师去审核，作出适当修正，以保护自己的权益，但在很多情况，都是完成签署后，再交律师。因此，地产从业员的专业知识很重要，必须令双方都了解合约内容，避免会后悔，甚至引起法律诉讼。将合约交予律师审问有其重要性及必要性。
至于重售楼房，经纪会采取多伦多地产商会的一套标准买卖表格，但也要留意表格是否有删改或加上重要条款。虽然买楼房的法律事宜，是律师负责的范围，但如果消费者有这方面的基本常识，对保护自身的利益是非常有利的。
产权的调查由买方律师负责，所以合约上会有查册日期，买方律师若发现产权有不妥之处，必须在查册日期前提出改正要求，否则无效，为此，买家最好在合约内列明给律师30天的查册期。重售楼房要具备有效的测量图，测量图要具有以下条件：
*清楚显示地段及房屋外墙线，两者之距离多少；
*显示所有建筑物及篱笆；
*有测量师姓名、签名、日期；
*律师及时取得测量图，方可向政府调查房屋是否符合法力，例如有否[越界]，地段尺寸是否与合约相等 。
在新西兰买卖房屋需知(7)-----在纽西兰购买房屋与在亚洲国家购房有许多不同之处。
首先,对於第一次购房者而言,相关的买卖房子的法律就不一样,由於文化背景的缘故,一般纽西兰人对「价值」的观念和亚洲人不一样,购房常常是人们一生中主要的投资,因此,在决定买房前一定要对异国购房的各差异之处进行分析,认识清楚。
通常,买房比卖房容易,移民初到一个新国家,特别是刚刚开始安定时期,任何错误的决定都可能会导致您一生的遗憾。虽然亚洲移民人口在近年增长很快,但请不要忽视纽西兰本地居民仍然是这个国家的多数人口。在奥克兰市中心,Howick, Pakuranga和North Shore这些主要地区,本国居民仍然占多数,Howick和Pakuranga是中国人在纽西兰人口最集中的地区,可是亚??移民的人口数也不过在 5%。因此,除非您很富有,不考虑将来再卖出您的房屋,否则您不应考虑修建或买东亚风格太浓的房子,越具有共性的房屋,越容易保值和出售。
确定房地产价值的主要标准是所处地段,俗话说,地段才保值,地段的概念是指房地产所处环境,包括该地段居民的质素,附近学校的名气,以及购物,娱乐,文化等生活便利条件。如果在购房时要选择正确的地段和正确的街道,我们建议您选择价位最低的次等房产,因此,您只需考虑如何加工房子就可以使您的房子增值。如果您打算买档次高的房子,又是那个好地段最贵的房子,则您的房产价值一旦面临周围房屋增值,其价值就会下降。
占用地势状况,平地和缓坡比斜坡好,斜坡限制了利用面积和住房通道,另外,房子的方位也重要,房子向阳,阳光适量,又朝北,通常受买主欢迎,如果房子得不到充足的阳光,特别是在冬季,雨多,房子受潮,需要多支付维修开支。
正如前文所述,由於土地的价值的缘故,就同等规模的房子而言,Townhouse一般比全幅地的房子便宜,因此,座落於大面积,可分割土地上的房子则有更高的价值。再者,如现有房子无需搬移,土地就可以分割,此类房屋的开发潜力也就相应提高。
纽西兰人注重「隐私」的环境,房子位於无出口(No Exit)的宁静街道或远离交通要道,一般房价都比较好,其他影响房价的因素是清洁,舒适的花园和庭院是房屋看好的条件。从亚洲移民来此的买主切记,在亚洲悟出的住房增值概念不能完全照搬到纽国,纽西兰城镇规划和区域限制非常严格,居民住宅区和商业点一般是不允许混在一起的。
无论您买新房或旧房,请一定谨慎检查有无任何房屋建??的失误,需要维修或维护。一般纽西兰Master Builder建造的房子都有五年建??保修期,您在购房时必须清楚建??保修期是否也在购房合约中,对旧房子而言,您应该注意查看是否有任何建材裂痕, 受潮和缺乏通风等问题,除了上述诸点外,房子的高度和通道情况也影响房子的价值,房子的地域界线也要清楚,以免和邻居有任何磨擦和误会。
在土地方面要注意Freehole(土地自有)和Leasehold(土地仍属原主)的分别,後者一般不受欢迎。纽西兰的Waitangi Tribunal修件下有关於房产方面的条款,购房时,产权方面的法律证据,一定要齐备,如有产权疑点,切勿购房。
最後不可忽略的一点是,在决定买房子前,一定要选择专业性强,可靠的房地产经纪为您正确推荐房子,好的经纪一定会了解您的需求,努力帮助寻找您满意的房子。正如做出所有决定一样,不要性急,一定要保持冷静的态度,在做出任何签字前,如果有疑问,请先谘询您的律师。
8# 大 中 小 发表于 2003-10-15 09:43 只看该作者
在新西兰买卖房屋需知(8)-----买卖房子的讨价还价
纽西兰人不善於讨价还价,不过正在改进,这是因为越来越多出售的东西都可以讨价还价。
那麽当你找到一个房子想出价的时候,什麽价位是你谈价的开始呢？首先,可问你的地产经纪人,在上市价格和政府估价之间有多少差距。其次,可要求看看最近同类可参照的房屋的售价,以确保你的出价是在一个合理的范围之内。最後,不要犹豫出一个稍低的价作为开始。如果卖家不喜欢你的价,他可以反过来再给你一个价。通常大多数人在第一次还价时,对其开始的出价作最大调整,然後的设价就幅度较小。譬如说,如果一幢房子的上市价是$220,000,你的出价是$190,000,卖家给你的还价就可告诉你讨价还价之馀地到底有多大,如果卖家还给你的是$215,000,那你就可知对方不太会再降多少价。如卖家还价$210,000,那麽也许他不会再下跌超过$2,000,请记住,第一次的讨价还价总是卖方最大幅度的还价。
拍卖 - 房地产销售中一种有效的方式
现在,越来越多的房子是通过拍卖方式出售,不过,房地产协会拍卖部主席多蒙德．盖介绍说,纽西兰人对拍卖方式仍显放不开,似乎过於害羞。「他们对竞投似乎表现紧张,也许纽西兰人有点害羞,以及对这种实施已久的销售方式不够经验,也许他们害怕一旦用手摸摸鼻子,就会与这幢房子结下不解之缘,其实这不可能发生。」
盖先生说,在澳洲,房屋拍卖时的气氛就像过节一样,因而许多拍卖都是在当街举行,这吸引大量旁观者以及真正的买家。
80年代之前,房屋拍卖并不多见,但是股灾之後,拍卖方式越来越流行,因为许多大公司不得不尽快处理掉它们手中的物业。现在,房屋销售代理公司开始采用更多的拍卖方式来销售房屋,例如Harcourts今年5月份的拍卖就是2倍於去年5月份的数字,而Ray White United拍卖的房屋比去年多48%。为什麽会出现这种情况呢？因为屋主已经越来越意识到,能够成功售出房屋是多麽重要,而且,现在按标价出售的方式销售房屋,会需时更长。
Harvey公司销售的房屋中,叁分之一是通过拍卖成交的,而去年拍卖只占其成交量的四分之一。Bayleys公司今年拍卖数量上升了一倍多,在首6个月,该公司销售量中,24%为拍卖,而去年同期只有13%。Barfoot & Thompson公司的首席拍卖师麦可．威廉斯说,4、5年前,拍卖占销售量不过5%而已,但现在,拍卖已经占销售量的10%,但是, L. J. Hooker公司的拍卖数字只是与一年前相同。
盖先生介绍说,拍卖为卖家设置卖屋的最後期限,这会令买家作出决定。经过计划的较短的推销期,可大大减少屋主的不便,同时,它对潜在买家也有帮助,因为当买家查看这幢房子时,他不会感到压力。如果房子在拍卖之时或之前成交,买家要支付成交价的10%的订金,这时双方都有利。订金可保证这笔交易最终将成功, 也杜绝屋主接受另一个更高出会的机会。盖先生认为,拍卖保证屋主可以从竞投之中获得最高的市场价,而买家也可以从其对手的竞争中,确信他们支付的是一个合理的价钱。
Harvey的总经理加里．敦利说:「拍卖是有效的销售方式,当你明码标价出售一幢房子时,买家可能会觉得太贵,但是,他们会去拍卖,因为觉得他们也许可以承受最终的成交价。」拍卖之前,之间或者之後成交,都被认为是以拍卖方式成交。去年,房地产市场降温之前,Harvey公司举行的拍卖中,83%成功售出。敦利先生说:「如果销售人员有能力的话,拍卖通常会奏效,当然,如果没有人来,或者屋主的保留价太高,房子是卖不出的。」L. J.Hooker公司拍卖成功率达82%,虽然只有18%的房屋是通过拍卖售出的。Bayleys公司的拍卖师约翰．阿伯特说,现在拍卖之前成交的数量有所下降,因为许多人对价格不够确实,所他们会等到拍卖中市场出价之後,再与屋主磋商成交。
筹划一次拍卖需要多少钱呢？支付拍卖师的费用只是200～300元,这通常已经包括在市场推销费用中。推销费视广告费而定,通常由2,500元开始。L. J. Hooker总经理麦可．达沃伦介绍说,拍卖所花费用,主要视你想等找什麽样的买家而定。如果你只想找本地买家,费用不需那麽多,但是,如果你想全国范围甚至在海外等找买家,那麽,费用当然高一些。Ray White United的史密斯先生建议,屋主可考虑采用其房屋价格的0.5～1%作为拍卖广告费。屋主除了支付拍卖广告费之外,还要支付地产代理的佣金。
在新西兰买卖房屋需知(8)-----
1.制定一个准确的上市价格。有两种方式,即:1.1 注册估价师:最好的办法就是对你的物业取得一个专业的估价,这样会使买家和卖家都觉得他们出了一个「公平」的价格。另外,如果业主可提供注册估价师的估价,也可方便买家取得银行贷款。你对出售你的房屋所做的任何帮助显然都是有利於你自己的。1.2 房地产经纪人:你可以请房地产经纪人给你做一个市场估价,这会提供你一个上市的价格。同时告诉你最高及最低的出售价,贷款机构是不接受房地产经纪人的市场估价的。
2. 做好卖屋的准备工作。如果你的房屋须要大量装修工作,最好是不必去做任何加工,只是说明「须装修」,「须买家的精心照顾」,「适合手工灵巧者」等等。
2.1 如果你的房屋只须稍微油漆或少量的工作,自然可以做一下。展现房屋要力求尽可能好的状态～大部分的买家不希望一搬家就有麻烦,或必须做这做那,从实际的观点来看,
买家一般根据自己的经济预算已借足了钱,当他们搬入新房时,已所无剩几,无力再去做这些工作了。
2.2 用水冲洗水泥车道和走道。
2.3 清洗窗户,外墙和屋檐。
2.4 室内外保持清洁整齐。
2.5 轻轻的音乐令到家里充满温馨轻松感。
2.6 香花和香木也会有帮助。
2.7 打开几扇窗使新鲜空气畅通。
2.8 如果有狗最好能管好它或让它在室外,因为大部分人都有点怕狗。
2.9 用蒸汽清洗地毯,并清洗地板胶或瓷砖。
2.10 大部份看房的人是女性～因而往往注重厨房,浴室和主人房。一所房子如果以「展示状态」出现的话,自然比未受爱护时有更大的魅力,一所看起来,闻起来乾净的房子就吸引人进入。
2.11 请房地产经纪人陪同买家看房～如果你觉得有什麽特别之处要说明,你就说明,然後就让经纪去做他的工作。最好是你去附近走走,让买家自由看看,如果紧跟着买家将令他们感到不安,买家须要自由自在地与房地产经纪人聊聊,可自由评论考虑你的房子的各个方面。
3. 制定一个可能接受的要价。这是十分重要的。你是要出售你自己的房子,不是要帮别人出售他们的房子。大部份的买家都是看了一些房子後也决定买哪一间的。他们很快就成了他们所提供价位内的估价专家。如果你的房屋在市场上未处於一个适合的位置,你可能会浪费每个人的时间～包括你自己的。
4. 制定一套「游戏计划」～决定方法,一旦你选定了你的方法之後,你还得决定「如果」的策略,即如果你的价格要修正(一般是调低)怎麽办？什麽时候作重新估价？如果你的方法须要改怎麽办？什麽时候来做？
如果上市叁个月後你的房子还是售不出去怎麽办？你愿意接受什麽价格？如果你有较高的贷款,那麽一个月要付出若干数字的利息,有时就应接受较低的出价,以免自己损失。在房地产这一行中有项很重要的经验,就是:「第一个出价往往是最好的出价」。就像俗话说的:「一鸟在手胜过二鸟在林」改变调整某些事情,要比从头开始容易些,尽可能地把握好机会,要实事求是,合情合理。如果独家代理行之无效,那又应该怎麽办？
5. 与你的地产经纪人保持联系。良好的交流是关键,如果你有任何担心,你须向你的地产经纪人表达清楚。
6. 通知你的律师,通知你的律师你有卖房子的打算也是很重要的,律师有时会给你很有益的指导,这也是一种常规。如果你打算在房子还没有出售之前就离开本国,那麽你的律师可以与你建立一个联系办法,并为你制定一个简单的出售程序。譬如说,你可以留下一份授权书给你的配偶或信得过的朋友或律师,这样可以省却你不少花费,这份授权书使得你不在纽西兰的时间内某人可代替你签署文件而具备法律效力。告诉你的律师你准备做什麽,你将去哪里等等,如果你告诉他事实,他将给你十分有益的指导。
房子售出後应做事项
格言「己所不欲,勿施於人」,当你的房屋买卖合同上各个方面都成为「无条件」时,你的房屋就出售成功了,一旦达到这一个阶段,律师是会通知你的。你获知你的房屋已成为「无条件」时,可尽快做好下列十叁件事(不以重要与否排列先後):
1. 与你的地产经纪联络并通知其合同已「无条件」。
2. 安排在交房之日(即法律上房权由卖家过户给买家时)做好电表(或煤汽表)的读数工作。你的律师会向市政府做好水表读数的工作。
3. 安排好将你的电话线转到新的地址或在交房的那天切断电话。
4. 安排好在交房之日停止你的住房与财产保险,如果你是搬入新居,确保新房有住宅与财产保险。
5. 请在邮局做好转邮件的工作,叁个月之内转邮件是免费的。如果再要转叁个月就得付25元,如果要转到海外的地址,每邮得付一元。
6. 通知你的亲戚朋友改变地址,包括报纸、牙医、医生、会计师、信用卡公司以及一些定期寄信给你的公司。纽西兰邮局有免费的卡提供给你可通知国内的任何人。
7. 确认房子里的每样东西都工作正常～如炉子上的灶眼,灯泡等。
8. 锁匙:所有外面门的锁匙必须转交给新的屋主,可请你的律师安排此事,一般你的地产经纪人会负责。
9. 如果需要的话,安排好搬家公司来帮你搬运家具。
10. 在你离开之前,安排好帮手来帮你吸尘和清洁房屋。
11. 给新的业主写一个「重要事项」的单子。譬如:如何使用浇花的系统,游泳池,电炉,防盗警报系统等等。收垃圾的日子,如果有邻居联防的也请注明,安排给新业主介绍一下邻居。
12. 可能的话,在你搬离之前剪一下草。
13. 也许你愿意留下一件礼物或一张卡片给新屋主表示欢迎和感谢,譬如一束花,一盘植物。
在新西兰买卖房屋需知(9)-----家宅风水
在纽西兰，有大多数的房屋都是瓦顶，或沙瓦等。而顶部，均为向下斜形成尖角顶。这种设计最主要当然是??两水，挡太阳之用。不过，有一点不可不知，以现代的建??而言，会有一层假天花成托着，但如果没有假天花的话，则在风水立场上，变成横梁压顶，主人必有祸。
横梁压顶
所以，大家不能忽略假天花的重要性，尤乃防横梁压顶。其实，亦可以这样说，以现代式的建??物，基本上，设计师已经可以用设计的方法来防止有横梁压顶这类问题。只不过在纽西兰，则有不同的观感。因为有些旧式的建??物，是没有假天花的设计，这样的情形亦是变相的横梁压顶。
其实，风水之横梁压顶，不一定是一条长而大的木梁横驾着，就称为横梁压顶。在这处的房屋，有些是用木条一排过造成屋顶；而木条便露了出来。这种形式，一样是横梁压顶。相对於一大条的横梁来比较，影响力更利害！
原因是一条大的横梁，只是驾在室内某一个的位置上，只要避开便可以。但这种一排过的木条??不同，由於设计上的特性，整间屋都没有假天花，而整间屋只需向上望，通通都是木条，避无可避。另外，如果是两层的话，一般睡房，主人房都会在楼上；则变成与一排排的木条更接近，等於影响力会更大。
六件不利因素
对於上述的横梁压顶，可能大家会没有留意，因为其影响力是避无可避；所以，如果选择房屋的时候，最好尽量避免。而根据案例的比较，我看过大约十间这一类的房屋；而基本上主屋都会有以下的阻碍：
诸多阻滞
财来财去
经常小病
投资失利
感情或婚姻出问题
车祸或意外
这六件事项，必会有二，叁件会发生。如果配合理气方面又不利者，便会全中；大家不防将这些资料记下，看看是否有朋友是住这一种横梁压顶象一排木条横过的屋子；又是否应验我所说的六件事项？
我并非危言耸听。我只是将我的认识到的风水问题带给每一位华人朋友们，希望大家能知多一点点，尽量做到趋吉避凶，有所防犯。
在新西兰买卖房屋需知(10)-----新西兰房地产权的法律权益
许多新移民在新西兰定居之后,会介入到不同的商业或家庭住宅房地产的买卖交易之中,由于新西兰国家有自己的一套完整而严密的法律系统来保护产权人的法律权益,因此能够了解一些这方面的法律知识是非常必要的。在房地产买卖交易中,尤其对于买主来讲,重要的是首先要了解您要买的这块房地产能够使
您享有哪一种法律上的产权权益。根据新西兰的地产法最普遍的产权(Title)有三种形式:Fee Simple, Cross-lease和Unit Title。
Fee Simple
Fee Simple Title是一种最传统和最基本的法律产权,在大多数情况下,买主所购买的Fee Simple房地产是整个一块地皮加上该地皮上的整幢房或者一整块地皮。Fee Simple Title是指在买主购买了这块地产后,并在国家机构正式注册登记后,变成为法律上的产权人而对该地产享有绝对的法律权益。
Cross-lease
Cross-lease title在城市中,尤其在奥克兰这样的大城市中是一种非常普遍的产权,它的形式往往是在上面所讲的Fee Simple的地皮上而发展起来的。例如建筑商在买下一块Fee Simple产权的地皮之后,在该地皮上建造数幢房子,留出公共车道后,分别卖给不同的买主,或者原来执有Fee Simple的产权人在自己住房后面再加益一幢新房,然后卖出其中的一幢给买主,而买主所取得的产权就是Cross-lease。执有Cross- lease产权的人,对于整地Fee Simple产权享有一个不可分割的Share(他自己所拥有的那块地产)。如果该地皮分割成4块而有4幢房,就会有4个产权证,每个产权人因此就享有一个不可分割的四分之一的Share。由于各产权人的Share是不可分割的,每个产权人将自己的那块地产租给自己而成为Lessee以保有绝对的使用权, 同时又由于每个产权人对于整个的Fee Simple又是共同的产权人,因此又成为其它产权人的Lessor,这种特殊的租赁关系是Cross-lease特有的与其它一般的房屋出租是完全不同的,并不存在交房租等的问题。
Cross-lease一般有效期为999年,从设立之日起。在设立Cross-lease时,法律规定必须同时产生一个租赁契约来规定各产权人之间的权利义务。契约的最基本条款一般是(1)每个产权人对自己所拥有那部分房地产有绝对的使用权;(2)公共行车道不允许有任可阻碍物;(3)未经其它产权人允许,不得改变或增加房屋结构;(4)不得因赡养动物而给其它产权人的生活造成干扰。这个契约的法律效力约束每个后来新的买主,一直到999年期满为止。
Unit Title
Unit Title是另一种形式的产权,比较普遍地适用于单元房,例如Flat或多层公寓大楼,由于各单元之间并不像其它类型的房屋那样有完全独立的结构,因此以每个单元的三边空间为界来决定产权而称为Unit Title。
Unit Title的法律效力是根据Unit Title Act 1972而实施的,该产权一般由三部分组成,主要居住单元,附设的连接单元(例如车库,花园等)以及公共区域(例如停车位,公共车道,楼梯等)执有 Unit Title的产权人因此对自己的Unit有绝对的Fee Simple产权,而对于公共区域享有不可分割的Share成为共同产权人。对于整幢大楼或整层Floor,法律规定由Body Corporate进行行政管理,每个产权人是该机构的成员之一。Body Corporate设有自己的章程,并对整个区域的负责,包括决定保险费,维修保养费分摊,以及其它事务的决定,所有的产权人既有权实施自己的权利,同时又有义务遵守章程。
在新西兰买卖房屋需知(11)-----奥克兰之住宅区介绍
奥克兰市海岸线曲折多变，海湾常深入内陆，因此市内任何一点至海边，车行时间均不会超过15分钟，而地势更是高低起伏，迫使主要干道均依山脊兴建，道路常居高临下，坡度较
大，弯角亦多。为使新移民能对大奥克兰市有一整体映像，因此先在各看官眼中殖入一幅奥克兰地图。整个奥克兰呈「ㄣ」字型，「ㄣ」之中间横线右侧部份为奥克兰东区，中间横线左侧部份为奥克兰西区；东西两区间之横线则为中区；而「ㄣ」之左侧朝上撇的部份为奥克兰之北区；最后「ㄣ」之右侧朝下捺的部份则为奥克兰之南区。其中又以在中心区中间之
ONE TREE HILL(独树山)为其地理上之中心点。
诚如前段所提，奥克兰人习惯上把大奥克兰市概括分为东区、西区、南区、北区、中区及市中心区(CITY)等六个区域，其中市中心区为商业区 (DOWNTOWN)，非本文探讨之范围。本文仅对座落于奥克兰市东区、西区、南区、北区、中区等五个区域内之住宅及学校，分别介绍如下:
(1)．中区(CENTRE ARIAL)-
位于奥克兰之中央部份，开发时间较早，人口居住密集度较高，位于市中心南方，距市中心较近，交通便利，华人聚集较多，各式华人超市，餐厅不虑匮乏，学校设立亦较密集，惟部份地区房价颇高，学校一般采严革限制招收学区内学生入读政策。主要住宅区分述如下：
(1-1). MISSION BAY-
位于奥克兰市中心东方约5至10分钟车程，面对奥克兰港口，以沿海公路与市中心相连，区内依山傍海，尤以朝北面之区段，风景最为秀丽。沙滩平直，弄涛人士，散坐路旁露天咖啡店中，奥克兰港湾景色一览无疑，为奥克兰最佳住宅区之一。此区房价颇高，房价超过纽币100万以上者，比比皆是。唯该区华人不多，可能与房价过高及区内无适合之学校有关(一般多为年龄稍长之富人，无小孩就学问题)。
(1-2)- EPSOM & REMUERA-
EPSOM区位于奥克兰市中心南方约5至10分钟车程(约5-6公里远)，地势较平坦，以NANUKAU路为该区主要干道，该路亦为市区连接奥克兰机场之必经通路。一般而言EPSOM区内的房价，除南EPSOM区(EPSOM SOUTH)，因已不属名校学区，房价较学区内稍低一至二成外，其它学区内巷道内之房价，则较无明显的区别。
REMUERA区则位于奥克兰市中心东南方约5至10分钟车程(亦约 5-6公里远)，地势较崎岖，沿着山脊修建之REMUERA路为该区主要干道。区内设有一座设备完善的高尔夫球场，该二区距市区均称交通方便，购物、社区设施亦近在咫尺，而奥克兰的几所大医院，亦设在区内或附近，另奥克兰最大之绿地 ONE TREE HILL及CORNWALL PARK (共占地约 150英亩)，恰座落在二区之间；在早期(1990年左右)亚洲移民几乎未作考虑，即迁入此二区，目前该二区仍是华人聚集最多区之一。
由于该二区开发时间较早，北距奥克兰大学及奥克兰技术学院，均不到10分钟车程，且区内名校林立，中学有著名的EPSOM GIRLS GRAMMAR(EGG)、AUCKLAND BOY GRAMMAR, EPSOM NORMAL INTERMEDIATE等，小学有著名的EPSOM PRIMARY SCHOOL、CORNWALL PARK PRIMARY SCHOOL、VICTORIA AVENUE PRIMARY SCHOOL、REMUERA PRIMARY SCHOOL等。
(1-3)- MEADOWBANK, ST. JOHNS, ST. JOHNS PARK & KOHIMARMA-
此四区分别位于REMUERA区之东、东北及东南方，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约 6～15公里远)，地势较崎岖，仿似跨越山脊之REMUEERA路、ST. HELIERS BAY路及北边沿海兴建之TAMAKI路为该区主要干道。同样的座落于REMUERA路及 ST. HELIERS BAY路北坡之建物，因朝北向阳并面海，再与RANGITOTO ISLAND(雷君矺跎岛)遥遥相望，景色秀丽，除MEADOWBANK部份地区，因近高速公路预定地及火葬场，房价较低外，其它地区之房价一般均在纽币 25万～90万之间，随景观之有无而落差极大。
该四区均距奥克兰大学商学院TAMAKI分校不远，区内之初高中以GLEMDOME COLLEGE、 SACRED HEART COLLEGE、GLEN INNES INTERMEDIATE为主；座落在KOHIMARAMA区内之SELWYN COLLEGE，入学无学区限制，校风较自由，学生无需穿著校服，因此吸引一些亚洲移民子女
在此就读。
(1-4)- THREE KINGS, MT. ROSKILL & LINFIELD-
由于受REMUREA及EPSOM二区，房价已高且学区设限较严等因素影响，而往南向发展者，即进入此三区。
此三区均位于EPSOM以南，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约6～15公里远)。除LINFIELD区，因地近MANUKAU HARBOUR(海港)，地势较崎岖外，THREE KINGS,MT. ROSKILL二区，地势则较为平坦。该三区以连接市中心之DOMINION路及MT. EDEN路为该区南北干道，东西向干道则以MT. ALBERT路、RICHARDSON路及HILLSBOROUGH路为主。THREE KINGS区因紧邻EPSOM区，除部份近工业区之不动产，价格稍低外，其它区内房价与EPSOM SOUTH之房价差距有限。
MT. ROSKILL区，因DOMINION路路旁设有多家华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)，采买甚为方便。区内更有二座高尔夫球场近在咫尺；而MT. ROSKILL GRAMMAR SCHOOL、MT. ROSKILL INTERMEDIATER及MT. ROSKILL PRIMARY SCHOOL，小学、中学及高中，三所学校毗邻而居，对每日需接送家中不同学龄子女上下学的家长而言，不啻为一大福音。
(1-5)- MT. EDEN-
此区紧邻奥克兰市中心南方，介于市中心与EPSOM区之间，由此区进入市申心仅约2至5分钟车程(约3～5公里远)，MT. EDEN路贯穿全区，是与奥克兰市中心最接近的区域之一，区内大部份房屋均40～80年之老式建筑，过去较多上班族为求近上班地点而择居此区，当时一般房价不贵，但近年此区房价已不可同日而语了，区内房价以MT.EDEN路为分界，因为两侧学区不同，而呈现不同之价差。
(2)．东区-
一般华人惯称东区为HOWICK，其实HOWICK仅为东区中之一个区域，惟因整个东区系近20年才
开始开发，且目前仍继续开发中，而HOWICK区在整个东区开发案中，开发时间较早并已近完
成，颇具代表性，是以一般人惯称东区为HOWICK。但HOWICK区幅员广大，涵盖HOWICK、
BOTNY DOWNS、MEADOWLAND、BUCKLANDS BEACH等；一般称老HOWICK为「老街」，由于开发时
间较早，区内道路较东区其它区域为窄，但仍不失整齐，区内建有甚多具有英国风味之建筑物。
BUCKLANDS BEACH则位于PAKURANGA路之北侧，地处东区之北的面海处，全区有极宽广的海景，往北有一个向海延伸出的半岛，与RANGITOTO ISLAND遥遥相对。亦有FERRY(渡轮)可渡至市中心。毗邻的HALF MOON BAY亦有游艇码头及俱乐部，深好海上活动的白领阶级大多居于此。
BOTNY DOWNS及DANEMORA为较新开发区，目前仍继续在开发中，BOTNY DOWNS更设有全纽西兰最大之SHOPPING MALL，区内百货公司林立，银行甚至每周营业7天，每逢假日，区内数千停车位亦经常是一位难求。而毗邻的DANEMORA区，则为新开发之社区住家，土地广阔，地势平坦，贯穿其中的BOTNY路更可直达MANUKAU市行政中心及机杨，车程约仅20分钟。
大社区内公共设施完善，如HIGHLAND PARK设有公共免费室内温水游泳池、高尔夫球场等。区内律师事务所、会计师事务所、房地产中介公司，为因应不断增加之华人市场，亦纷纷增聘会说中文之职员，以广招徕。在此良性循环下，更加吸引华人迁入。一般人惯称东区为奥克兰华人聚集最多之地。但东区幅员约祇有中区的七分之一大，如硬要说东区华人聚集最多，不如说华人居住在东区的相对比率(密度)最高较为恰当。
此区房屋多为新屋，造形豪丽，室内空间较大，唯因新区之故，树木较无老区之高大。各大超级市场、百货公司、华人食品、用品及华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)比比皆是。采买、宴客、小吃均甚为方便，尤其MEDOWLAND，有小唐人街之称，号称一天一味，可以连吃一个月。
东区中主要的学校有：高中为ST. KENTIGERN COLLEGE、PAKURANGA COLLEGE、HOWICK
COLLEGE、MACLEANS COLLEGE、EDEGE WATER COLLEGE等，其中以MACLEANS COLLEGE及私立的
ST. KENTIGERN COLLEGE较为有名；中学则有：BUCKLANDS BEACH INTERMEDIATE、HOWICK
INTERMEDIATE、SOMMERVILLE INTERMEDIATE等学校；小学较为有名者为：PIGEON MOUNTAIN
PRIMARY SCHOOL、MACLEANSPRIMARY SCHOOL等；另外亦有小学、中学、高中在一起的完全学校：CASCADE 及中学与小学在一起的：OUR LADY STAR OF THE SEA SCHOOL皆是有名的私立学校。
(3). 南区 (MANUKAU CITY 玛努考市 & PAPAKURA CITY 帕帕库喇市)
由奥克兰市中心经I号高速公路往南行，车程30分钟(约45～50公里)，即可跨入MANUKAUCITY(玛努考市)。玛努考市与更南之PAPAKURA CITY(帕帕库喇市)为邻，此二市为大奥克兰市幅员较广之区域之代表，共同构成了南区之主体(东区之行政区亦划归玛努考市管辖)。
玛努考技术学院(MIT)及全纽最著名的高中之一的KING'S COLLEGE均设在南区内。另奥克兰国内及国际机场，亦设在此市西南隅。由机场至奥克兰市中心，经20及20A高速公路(部份路段非高速公路)，约需20至25分钟车程。
努考市购物中心占地辽阔，商店林立，邻近并设有一座全奥克兰最大之室外游乐场
(RAINBOWS END)，并与玛努考市行政中心毗邻而居，停车方便，常有申办各种移民、公民、税务等事务之民众，为图停车方便，而舍市中心区而就此地办理者。
一般而言南区内除少部份地区外，区内各区域均为低房价区。此区居民以太平洋岛裔居民为多，间有越南裔移民居此，华人居住此区域人数不多，但近年亦有增多之趋势。此区之KARAKA PARK亦为全奥克兰市最贵房价区之一，区内建筑物均属超级豪门巨室，一般每一房屋均座落在三英亩至数十英亩之土地上。门前小湖，屋后成群果园，搭配温水泳池或网球场，让人爱不释手。
(4). 西区 (WAITAKERE CITY 怀塔科理市)-
由奥克兰市中心往西跨越滨海之16号高速公路，即可进入WAITAKERE CITY(怀塔科理市)。怀市幅员辽阔，区内以HENDERSON镇最为繁华，设有大型购物中心，亦是纽西兰四大葡萄酒产地之一。此镇距华人聚集较多之 MASSEY EAST及WEST HARBOUR二区，约5至10分钟车程。
一般由奥克兰市中心进入MASSEY EAST及WEST HARBOUR，约需20至25分钟车程(约20～25公里)，全线为高速公路。如再驾车北上转18号路，约15至20分钟车程，即可至北岸市梅西大学ALBANY分校。
MASSEY EAST区的ROYAL路两侧巷道内，系亚洲新移民聚集较多之区，房价较便宜，约在18万纽币至35万之间。至于坐拥海景之房屋，房价自然较高。而华人在西区群集之大本营为WEST HARBOUR区，此区背山面海，滨临奥克兰港湾内侧，可遥望奥克兰市中心，山水兼备，景致迷人，全区均为近十年才开始开发，房屋造型各形各色，可比美 HOWICK区之豪宅。区内临海岸处，并设有一座大型游艇码头，及设备完善之游艇俱乐部，吸引相当多深好此道之纽人选居此区。
(5). 北区 (北岸市- NORTH SHORE CITY)-
由奥克兰市中心往北跨越「过港桥」，即进入北岸市，距奥克兰市中心约5至10分钟车程(约
3公里远)。但因北岸市幅员辽阔，如继绩驾车北进至北岸市以北重镇ALLBANY区(梅西大学
ALBANY分校即设于此)，全线高速公路，约需15至20分钟车程(约20公里远)；整个北岸而被高速公路分割为东、西二块地段，一般而言以东段沿海及南段靠奥克兰港湾部份，房价最高，其中又以北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域，该区平均房价更居奥克兰市之冠。
北岸市第一重镇TAKAPUNA区为最繁华区域，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，东滨HAURAKI海湾，南临奥克兰港湾，白色砂质海滩绵延全区，区内中央地段为商业购物中心，中央以西有天鹅湖昵称之LAKE PUPUKE(浦圃祺湖)，其平均房价向居奥克兰市之冠。区内初高中以TAKAPUNA NORMAL INTERMEDIATE、TAKAPUN GRAMMAR SCHOOL为主，另梅西大学及奥克兰技术学院在此区均各设有一分部，有意进修者堪称方便，韩国移民较喜聚集此区。
而NORTHCOTE、BIRKENHEAD & CHATSWOOD等区，系华人较早迁入之区，位于北岸市南端，高速公路西南侧，全区面对奥克兰海港，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，与奥克兰市中心隔奥克兰「过港桥」，遥遥相望，海港内白色沙滩与清澈翠蓝的海水，相映成趣，风帆点点之小舟，妆点了海面，相当吸引人居住。
另有HILLCREST、GLENFIELD、WESTLAKE & MILFORD等四区，系较新开发之区，因前述TAKAPUNA区及临海三个华人较早迁入之区段，房价渐长及学区已不易申请，亚洲新移民近年来开始北迁至此四区。此四区均位于北岸市中部，分居高速公路东，西二侧，距奥克兰市中心约10至15分钟车程。区内初高中以GLENFIELD INTERMEDIATE SCHOOL、WESTLAKE BOYS
HIGH SCHOOL及WESTLAKE GIRL HIGH SCHOOL为主。
EAST COAST BAYS CITY则系北岸市最新开发之区，开发时间约在近10年间，区内各区段大部份均东临海洋，是以区名后均冠有BAY(海湾)之称，可见近海之一般，包含了 CAMPBELLS BAY、MAIRANGI BAY、MURRAYS BAY、ROTHESAY BAY、BROWNS BAY及TORBAY，亚洲新移民近年来开始北迁至此地区，亦有台湾乡亲集资在此投资购物中心。此区均位于北岸市东北部，盘据高速公路东侧临海处，地势起伏，海湾曲折，距奥克兰市中心约15至20分钟车程。区内初高中以 WAIRAU INTERMEDIATE SCHOOL、MAIRANGI BAY INTERMEDIATE SCHOOL及RANGITOTO
COLLEGE为主。
在新西兰如何买投资房
一般而言，市场上人们买房的动机无非是两种，一是自住，二是投资－即把房子租给别人．其实无论是买房自住也好，投资出租也好，人们考虑的无非也都是房子的地段、房子的价位及房子本身的状况．我们理想中的投资房自然是价格好、回报率高、容易出租及少打理、少麻烦．以下就这几个方面谈点意见．
1、地段或位置
即买房的首三项原则是地点、地点还是地点．可见房子所处的地点或位置是多么重要．好的地区的房子既不愁租客，也不用担心房价会跌到哪里去．我们这儿所指的 location并不单是指哪个或哪几个所谓好区或高尚区，而强调的是房子的地点或位置是否 Handy，即是否离学校、购物中心或交通及公共设施非常方便．从租客的角度想问题，人们租房首先考虑的便是方便，如果办什么事还要辗转反复的话，是和麻烦的．专家提议，如果你买的出租房离大学(University)、理工学院(Polytechnic)、购物中心(Shopping centre)、城镇中心(City or town centre)以上任何一处的距离以走路计算在20分钟以内的话，那么你这个房子就不用太愁会租不出去．
关于 location 的另外一点建议便是：你大可买个40万的房子自住，却不一定有必要买个如此价位的房子出租．一般认为，买投资房最好是买中、低价位的房子．理由如下：第一，中低价位的房子更容易支付得起，如果有向银行借款的话，租金基本上可以 cover 每周偿还给银行的本金与利息，这样你不用“贴”很多自己的钱．第二、中低价位的房子回报率高．一个15万两房一厅的房子，很有可能租到每周＄200，但一个30万的房子却不一定能租到每周＄400．第三、因为房子较便宜，租金自然也较便宜，这样租客的对象也会很多．特别是当经济恶化的时候，人们都想找租金便宜的房子．对有些家庭来说，二十元、三十元的租金差别还是非常可观的．一般来说，高价位投资房的空租率都是高过低价位的投资房的．第四、中低价位的房子你不用太担心租客会怎样对待你的房子，而高价位的房子出租的话，你多多少少有些“心惊肉跳”，唯恐租客会损坏你的房子．第五、如果有天你希望卖出这个投资房的话，中低价位的房子总是比较好脱手，因为有许多首次买房的人(first home buyer)，他们所要找的房子，正是你这个出租房的价位．
3、房子的类别
常有人问到：买投资房是买两房的 Unit 或 Flat 好呢？还是买个 Full Section 的 House 好？一般而言，Unit 或 Flat 的回报率(return)较高，但增值(capital gain)却稍逊于 House．比如说，如果你买一个价值 30 万的 House 的话，也许你的租金每周只有＄375，但如果你买一排总值是30万但却有三个两房一厅 Unit 的话，（即每个 Unit 平均10万），假设每个 Unit 可以出租每周＄180，那么你的总租金收入便是每周＄540．同样是30万的投资，Unit的回报则远远超过 House．但 House 自然有其增值优势，尤其是在一些好的地区，增值率是颇为可观的，因为 House 有地，而土地总是增值的．在这方面，Unit 自然略逊一筹．
4、房子的特征
因为是投资房，所以最好不要买带著游泳池或花园较大，较复杂的房子，因为租客并不想把他们的业余时间花费在打理这些东西上面，相信你自己也不想，因为你又不住在那里．
5、买投资房的主观因素
记住，买投资房并不是为自己买房，某种程度上是在为“别人”买房，所以不要让你的主观愿望或自己的喜好来主导你的买房决策．不要放弃或错过那个地段、价格及房子本身结构都不错、但其油漆颜色却让你倒胃口的房子，不要紧，因为你本身并不住那个房子．大多数的投资者总是以个人的喜好来买房，感性有余，理性不足，往往是捡了芝麻却丢掉西瓜．
6、买房的策略
因为是买投资房，而不是自住房，所以你不一定非得买不可．因此在讲价时，你尽可以压低价格且最大限度讨价还价，如果你觉得并不是太合算的话，那么不要买它，继续寻找，直至找到一个你认为物有所值的房子．
奥克兰各区房地产市场
来奥克兰十几天了，初来咋到的，又没什么事，只好整天在路上走，权当熟悉环境吧。要是带上个红袖套，一定会有人奇怪，难道新西兰也有联防队？走多了，加上问得也多，对这里的市场就有了初步的认识，先简单向大家汇报一下。
自去年底以来，奥克兰的房地产市场日趋活跃，特别是近两个月更是出现了纽币飞升/房价上涨的强劲势头。在房地产方面，租金更是以比房价更快的速度上涨，于是投资PROPERTY就成了有经济基础的新移民的最好的选择，甚至有留学生也开始买起房来。
从大的概念上来看，对奥克兰的地理布局可以这样理解，中区/东区/北岸/西区/南区，这几个区的房价的排序是递减的，其中东区和北岸的差价不是很大，而西区则比东区要便宜得多，大约10-20PERCENT的样子，南区的房子就要更便宜一些。
中区房子的优势自然是是很明显，就象南京路上的房子没有不贵的，特别是中区能够闹中取静的，比如EPSON，更是成了高收入者的首选。
接下来就是东区，近年来这里的房子更是成了华人投资的热点，主要原因在于这里环境好，学校也不错，华人也多，要是考虑接父母过来，这里是不错的选择。在这里完全没有英语背景也可以很方便地处理日常生活。
北岸则是比较冷清，可正因为这样这里的环境也特别好，所以很多KIWI和一些经济基础好的就喜欢到这里来住，而且奥大/奥理工/梅西在北岸都有分校，接受教育也很方便。但是北岸有一个不可克服的缺点，就是交通问题，它和其他区只有一座桥的连接，除非你在北岸找到工作，否则要从北岸赶到其他区去上班，一定会被折腾够的。
对于新移民，特别原来是国内工薪阶层的置业问题，我个人比较倾向于西区或西偏中区，这里的房子不象上面几个区那么贵，而到市区却要方便都多，这样即便于对外的来往也方便找工作，就是贷款买个房子，有房间要出租的话也容易出手。如果再到西边点的HENDESON，就可以买很大的地造房子了。而且我认为西面新区的发展潜力要大些。
南面我不是很了解，就不多说了。
我向来不太会写东西，只是尽量把问题说清楚，而且我的这些认识也一定不够全面，请各位新老移友补充，也请大家批评指正。
房价浅淡之一—房地产交易漫谈
没有二片雪花是一样的。
没有二片树叶是一样的。
也没有二间房屋是一样的。
即便是从房屋预制工场出来的规格一律的房屋，也会因为放在不同的地方，而立刻变得各不一样。
形形式式、千变万化的房屋决定了房价的高高低低、千变万化—这也就是房价的第一个特点了。
房价的第二个特点是由时间，或者说是由供求关系决定的。
不同时期，同样的房屋会有不同的价格。此一时，买房的多了，房价就高，彼一时，卖房的多了，房价就低。和任何商品一样，供求状况在很大程度上影响着房屋的价格。
把握住房价的这二个基本特点，我们在进行房地产交易时就有了衡量尺度，就比较有承受力了。
举例说：前不久Anzac Ave有些Apartment出售。它们的面积、结构、材料等完全一样，但它们的价格却个个不同，由高层朝下，其价格也层层下降。即便是同一层次的四间Apartment也因各自朝向不一，而各有其价，这就表现了房价的第一特点。
还是说这座大楼，当它卖剩下最后三间时，楼主见出手顺利，需求殷切，便立刻中途起价。原先的$243，000加价到$265，000，结果还是被买去了。房价的第二个特点又被它说中了。
房价的这二大特点，都在经济规律之中。我们无论买房或卖房都不可能回避它。我们不可能像对有些商品那样对房屋作出划一又公平的定价，也不可能对房价来个“五十年不变”—五个月、五个星期不变都怕做不到的。我们唯一可做的是摸索、了解、掌握它们的变化规律，在适当的时候，进行适当的投资，那我们就能从中得利了。
掌握房地产市场的变化规律，需要对房地产市场有个比较全面比较长期的了解，需要有比较多的信息渠道，还需要对市场变化有一定的敏感度。这些好像就不是一般非专业人士所做到的了。不过，作为非专业人士倒是可以做到听听专业人士的意见和分析的—这就应了一句话—人实在不必样样都懂的，人只要在该懂得某件事时让人帮着去弄懂它就够了—大凡做大事都会有这样素质的。
成功的房地产交易也可以简单地说成这二句话：
一是买的是时候，二是买的是地方。
稍稍回顾便可知道，2001年左右的买房者都可说是买的是时候了，因为那时至今的平均涨幅约在2位数以上，而其中又以中区、北岸的涨幅为大—在这些地区买房的便就买得是地方了。如果你买的又是时候又是地方，那你便就有福了。
这也就是我们所说的在适当的时候，进行适当的投资—可是在现实中，像这种又是时候又是地方的“福寿双全”的好事，一是不得不靠些运气，二是还得懂得些门道。
房价浅谈二—房地产漫谈
前几周，有读者来问平均房价是怎幺算出来的。据我所知，这平均房价的制定基于二大因素：地价及房屋建筑成本。
先说地价。中区的平均地价当在十五万元左右。但这“左右”的幅度相当大，可能“左”在十二、三万元，也可能“右”在三、四十万出头。比如在Mt. Eden, Epsom, Remuera的一些区域,一块地可能就要四十万甚至更多，而在Avondale, Mt. Wellington就不过是十多万元了。
再则，地有大小，一块地可能是1，000m2，也可能是400m2，其价格自然大不相同。常有读者问：“是全幅地吗”，因为他们总以为全幅地便是大地，800 m2，1，000 m2，未被分割过，可其实全幅地的真正涵意应该是完全独立的和邻地没有共享部分的，比如，连车道也是自家拥有的，与地的面积大小没有关系。举例说，甲有块地1，500 m2，他分割出700 m2卖给别人，但由于地形关系，他无法分割出一条独立的车道给这700 m2的地，他们得共享一条车道，那他这二块地就只能算作是Cross-lease Title了，它们都够大，但也都只能算作半幅地。相反，如果乙有块地才750 m2，但它可以分割出完全独立的二块地（Subdivided），所以尽管它们都只有375 m2，它们仍都是全幅地了
全幅地和半幅地的价格很不一样，这也是影响地价的因素之一。有人不喜欢半幅地，不喜欢Cross-lease，以为在Cross-lease Title之下，你要建个什幺都要经过邻居同意。其实，只要是合理的建筑，邻居即便不同意，市政府也有条例一定得让他们同意的。同时，即便你是全幅地的，你要加建房子可能会影响到邻居的，也还是要经过邻居同意。你的全幅地，完全独立的地契，并不意味着在你这块地上你想干什幺就干什幺。不过，全幅地的价格还就是高，这可能和一个是“完全拥有”，一个是“共同拥有”有关吧。
由此可见，光是地价情况就很复杂，影响到地价的因素很多，实在难以一概而论，但是，纽西兰估价局（Valuation New Zealand）对地价基本是一概而论的，他们不会来查看这块土地，他们只会根据地的大小，所处地段，所属性质（完全拥有或共同拥有）以及当时的市场价格，在电脑上就列出一连串地价来。他们不会考虑这块可能非常陡斜，非但不能建房，连割草都很困难；他们也不会去看那块地形况奇特，尖尖斜斜，东突西陷，建不出正正当当的房屋来；他们更不会去想那地的朝向，风水之类我们华人视为极其重要的诸多因素。所以，他们所定的地价对我们，尤其对我们华人只能“参考参考 ”的了。
再说房屋建筑成本。它好象更复杂。对一般民居来说，建筑成本最高的当属砖瓦房，大部分建筑公司对砖瓦房的估价都在1，000元一平方以上，其中又以实心砖，水泥瓦的为最贵；空心砖，泥瓦的次之。同时空心砖也要看“空”到什幺适度，有的空心砖也实在太“空”了一点，一摔即坏，和砖的本义像是二回事了。自然，它们也就便宜了。好在它们大都很漂亮，至少给你的感觉是结结实实的，牢不可破的。
其次要算Cedar，它叫雪松或洋松，纽西兰的雪松是世界有名的。对Cedar的加工处理也在世界前列，它们一般都做过防腐，防晒，防蛀处理，有些还染色，所以价格也不低于砖瓦。宽度19厘米的Cedar一年以前的价格是每米19元，日前所有木材都已涨了10%以上，不知目前的价格是多少。Cedar 建材的另一好处是它能用在各种不同风格的建筑物上，使民居多姿多彩，风格各异。它纹理直韧而耐久，易于加工，入钉不裂。据说还有驱虫作用，其枝叶锯末可加工成环保驱虫剂。再次是Hardiplank，知道其准确中文译名的读者请帮忙告诉我它们叫什幺。它们类似水泥板，有整块，也有条状的，整块的通常贵一些。因为在这之上还要喷涂一层水泥料，以期达到看似混凝土墙的效果。它们通常看上去都很漂亮。也无需保养，油漆，但其坚固程度可能会差一些，尤其不能撞击。它们的建筑费用也要$950元一平方左右，至于条状的Hardiplank一般都在900元一平方以下了。
以上的建筑成本也只是从大致上来说，具体得看各房的情况，砖瓦有空实，洋杉有厚薄，Hardiplank不但有厚薄，还有平面的或有花纹的，连铝合金门窗也有相差甚大的质量和价格。
除了以上的基本建筑成本，还要考虑由于地形改造成的房屋建筑的难易适度，下水道的长短适度，车道的长短平坦程度等等因素。值得一提的是，建筑商告诉你每平方多少钱的建筑费用中并不包括诸如车道，围墙，窗帘，灯具等项目的，而这些费用稍加动辄二三万是很寻常的事。笔者有亲属正在建房，原说是一千一平方，十八万就能建完了，可等真正完工入住，这一千元一平方已变成一千二一平方了。另有一熟人几年前建房说好900元一平方，可挖地基时挖出一块大岩石，光是粉碎挖去这块大岩石就化了二万多元，这建筑成本又该怎幺算呢？应该说，假如是新房，估出一个基本房价还是比较容易的。举例说，地价十万元，加上建房150平方米，每平方米1，000元，就是二十五万，再加上车道，围墙等三万元，就是二十八万。除此之外，再加上建房者的银行贷款利息，给房屋经纪的4%回扣以及建房者想从建房中得到的至少10%的回报等等，那幢房子的基本房价大概就是三十二万了。
明白了这个公式，你要买房还价就比较有方向，比较合理了。他要卖三十五万，你理都不用理它，你要还价三十万以下，也基本是不可能的。
但这也是一般而言，有的邻近好学校或近大商场，他就是要卖得比基本房价贵，而你就是要近好学校或大商场，那你只有多破费了。还有一种情况叫“Fall in Love”。爱上了，莫名其妙地爱上了，那它比基本房价贵些，你也只能买了。爱是不需要理由的。爱是不讲代价的。对不对？
房屋保险介绍
房屋保险能够在房屋遭受门窗损坏、火灾或水灾等情况下，使你免受经济上的损失。保 险有助于你在事发后迅速修复住房并恢复正常生活。请确保房屋保险在你房屋产权 过户之日起生效。
保险公司提供各种保险选择，建议你与保险公司讨论你的需要。请你确认保险政策
中的担保项目和范围，不是每种情况都接受担保的。例如，“全部更换保险”(total replacement)表示一旦你的房屋受到摧毁，保险公司将支付重建房屋的一切费用。 另外，“定额保险”(fixed sum insured)表示如果房屋遭到彻底摧毁，保险公司只 将赔偿你事先同意的保险限额来重建你的房屋。
室内物品保险
你也应该考虑室内物品保险(contents insurance)。该保险将确保你在家具、衣物、珠宝和电器等室内物品遭受损坏的情况下，使你免受经济上的损失。这种保险对租房住的家庭特别重要。它不仅赔偿你家中物品的损失，并且负责赔偿你对房东的财产可能造成的意外损坏。如果你的住屋因火灾或水灾而无法居住，这种保险还包括 为你提供临时住处的费用。
如果你有任何疑问，请联络新西兰保险协会(Insurance Council of New Zealand) 04 472 5230
保险公司对1935年前建的房屋承保有特别要求。所以买房时要多加注意。办保险时要提供正确的房屋面积。
买家具保险要提供财产清单，以利于事后索赔。
谈谈新西兰投资房的利弊
第一选择贷款公司的贷款顾问何悦女士（Lily Ho, 原ASB银行业务经理）
或许您还记得我在上期就各种投资方式做了简短的介绍和评论。细心的读者可能会注意到在这几种投资方式中，我比较倾向于管理基金和房地产的投资。我想这次主要谈一谈关于投资房地产的好处，同时也要谈一谈一些与之相关的问题。
毋庸置疑，谈到投资，大家首先要关心的是投资的回报问题了。管理基金和房地产哪个回报更好呢？ 据Building Wealth Through Rental Property一书的资料统计，从1960-1995年间，房地产的回报是年平均为10%，高于管理基金的9%。但也有人认为，如果从用上个世纪100 年的时间来比较，管理基金的回报是略高于房地产的。好了，假设两者的回报没有太大的区别的话，为什幺我比较倾向于房地产的呢？关键在于，管理基金的投资一般您用的是自己的钱，而房地产的投资主要用的是银行的钱。大家知道，在您买房的时候，您只需要用很少自己的钱（首期款），或是根本不用自己的钱（用自己的住房来抵押）买投资房。对于一般人来讲，自己的钱终究是比较有限的，而买投资房的时候，您却可以充分利用银行的钱，加大投资的总数。我想这也是投资或做生意的理想境界之一，即用别人的钱来投资赚钱 ，在英文中这叫OPM ：Other people's money。
打个比方说吧，假设您现在自己拥有一栋已经付清了的价值30万元的自住的房子，夫妻二人年收入加在一起是8万元，同时还有5万元的现金存款。如果您做管理基金的投资的话，那幺您投入也只能是5万元。假设年增值率是10%的话，那幺一年下来也就是增值了5，000元。而如果您用这些钱去做房屋投资，就可以向银行贷款多买两栋（实际上可以更多）200，000万元的房子，总投资额是400，000元。如果我们也按年增值率10%来算的话，那幺一年下来总升值是40，000元。当然您是要给银行支付利息的。但大部分利息是租客替您支付的了，您所得的是资产的升值。您看，区别就在这里！
买投资房的好处还不只只限于可以用别人的钱为自己投资，如果您现在还有一份职业，您交纳的个人所得税或许可以从政府退还一部分。实际上许许多多的高收入者都是利用出租房的亏损来获得政府的退税。比方说，您年收入是50，000元，而一年下来一个出租房您亏损了6，000元（主要是所付的利息、地税、保险、维修、折旧等等支出总和大于租金收入），那幺政府就按照44，000元给您打税。因为38，000年薪以上部分是按34%打税，那幺您所能退税的金额就是 6，000 X 34% = $ 2,040。所以说，买投资房自己所要付出的部分往往比大家想象的要少，银行的利息主要靠租金以及政府给您减的税来支付，差额部分自己补贴一点。这种个人的补贴有时是非常少的，按刚才我们所假设的算法，一个投资房在房租和政府的退税之外，实际上个人一年所需要付出的是$3，960，那幺一个星期才$76 元就够了。 关于退税和如何退税的问题，这里仅仅是个简介，具体细节和操作，您还要请教会计师才好。
实际上许多朋友对于买投资房的道理不是不了解的，但是在实际操作过程之中却经常不能坚持下来，出现半途而废的现象。这是为什幺呢？我想主要是两个方面的问题吧。一是在房地产相对低落的时候，对其长期升值的信心动摇了。二是管理上出现的问题，即许多人实在无法忍受投资房所带来的诸多的麻烦。
首先我们知道房地产是有周期的，在高涨期过后总有一个相对的停滞期，所以在停滞期，您一定要坚持住，一定要耐心等待市场下一波的向上攀升，据Building Wealth Through Rental Property一书的资料统计，房地产平均每7年就会翻一倍。如果您现在房子的价值是$250，000，那幺14年以后您的房产价值就是 1，000，000！当然不是每一年房地产都会平均增长10%，而是有些年份没有增长，有时是负增长，但有些年头里会增长20%、30%甚至更多！所以关键是要在低落的时候不要失去信心。
其次一个关键的问题就是如何管理。如果您打算亲自管理房地产的话，一定好在买房地产之前就作好相应的心理准备，管理房地产是要投入相当的时间和精力的。我所认识的朋友中不乏有这样的人，他们在兴奋的买下来投资房之后，没有过多地考虑出租会带来的麻烦：自己找租客、维修、交纳地税等等。有的租客不按时交纳房租，或是有的租客不爱惜房子。所以他们实在受不了这些麻烦，投资房在手中拿了几年之后，还没有来得及等它涨价，就卖掉了。如果您实在没有时间亲自管理的话，或许可以考虑把房地产交给物业管理公司，公司收取一定的管理费用，但负责给您打点，找租客、负责维修等等。所以我觉得如果您计划买投资房，必须在买以前就应该安排好房地产如何管理。要把管理出租房当作一个生意来做，要给它一定的精力和时间投入。相信如果您有了这样的准备，就不会觉得出租房是一件头疼的事情了。
另外，房地产投资还有一点就是在您急需要钱的时候，兑现比较慢，要等房子卖出后才可以拿到钱，而卖房子不是一两天的事情。所以建议投资固然重要，但贷款上一定要留有余地，不要将弦绷得太紧。
总之，我认为买出租房是一件值得去做的事情。对于我们一般人来说，积累财富是要靠投资的，打工挣钱只能在养家糊口之外有些赢余而已。尽早着手投资为日后退休养老做准备是十分重要的，或许您投资做得早、做得好的话还可以在50岁上下可以不为生计而奔波，做到真正的经济的自由（financial freedom）。而房地产无疑是您达到此目的的有力的手段之一。
最新奥克兰各区地产简介
《Metro》这本生活杂志算得上是我比较喜欢的纽西兰本土杂志之一。其内容大都比较贴近形势，往往是人们所关心的。文章的观点也颇具权威性，可读性较强且还不算太Boring。在过去的三年，《Metro》杂志每年都会对Auckland房屋市场做一个详尽的报告，并提出一些分析及预测。今期的也不例外。杂志对大奥克兰东南西北中各区都有一个评介，但因篇幅有限，我在此仅挑选一些比较有代表意义的区。有兴趣的读者，不妨进一步阅读杂志原文（本年度第九期《Metro》杂志）。
中区
Top Shelf（最好的区） Grammar Zone（如 Mt Eden），Herne Bay
Rising Star（升起的新星）Grey Lynn，Sandringham
One to Watch（值得留意有潜力的区）Three Kings
人们之所以喜欢Herne Bay，Ponsonby和Grey Lynn是因为它们最为方便的地理位置。无疑，离城市中心越近的房子，房价越贵。Herne Bay更是新贵们云集的地区，也是美国和英国移民比较喜欢的地方。
Mt Eden之所以也是人们的最爱，是因为它既离City近，又靠Grammer Zone，且保留有很多独具风味的老式Villa。而在过去的十年，Mt Eden Road 和 Dominion Road一带Café文化的发展，也使很多既追去古典又追求时尚的人，选择这个区居住。
Grey Lynn之所以称为中区的新星，也是因为其地理位置和建筑风格的独特，而价位却比邻近的Ponsonby便宜许多。这是一个艺术家和年轻的大学生们喜欢租住房子的地区。近两年来，深受Kiwi欢迎。6月份一栋两房一厅全幅地的房子卖到$406,000。
Sandringham也是一个较老的区，因为八十年代市政府鼓励植树计划，一些街道上老式的Bungalow掩映在绿树之间，也很受欢迎。
Three Kings之所以称得上有潜力，是因为这一区离城市近，而房价还未大涨。这一区有一些不算贵的政府房，虽然房子看起来不算好，但胜在有地。三十万以下买个全幅地的房子大有可能。因为离城市近的原因，所以增值潜力较大。
中区往东区
Top Shelf（最好的区）Remuera，Parnell
Rising Star（升起的新星）Greenlane
One to Watch（值得留意有潜力的区）Panmure
Remuera可以称得上是传统的高尚地区了。它有美丽而巨大独具风范的房子，令人目眩的海景，离City也不算远。纽西兰最好的私立学校大都云集此区，离公立的Grammar Zone学区也不远。在Remuera的北坡，随便一个房子都可要到1.5 million，且往往还要do-up。
Parnell的房子和Remuera颇有共同之处，但因离城市更近，房源也比Remuera少，所以其房价往往比Remuera还贵。
Greenlane之所以称为正在升起的明星，也是因为它四通八达的交通位置。它离Newmarket、高速公路都近，价格又较Remuera便宜，是中产阶级们爱居住的地区。
Panmure是五十年代蓝领阶层聚集的地方，之所以被称为有潜力，是因为这一区房价还比较便宜，一个有河景全幅地的房子二十多万便可买到。随着东区Motorway的开通，前景可佳。
北区
Top Shelf （最好的区）Cheltenham，Stanley Point，Takapuna
Rising Stars（升起的新星）Northcote Point 和 Birkenhead Point
One to Watch（值得留意有潜力的区）Torbay
位于Devonport的Cheltenham和 Stanley Point也是一些老的英国移民喜爱居住的地区。宏伟的Villa，一流的海景，参天的大树是这个区的特征。一个位于Stanley Point 1920年两层楼的Villa，二月份的卖价是2 million，四个月后，以3 million 再次易手。
Takapuna之所以也是北岸的最爱之一，是因为它既有Café和Bar之类的night life，又有海滩和阳光的lifestyle。
Northcote Point 和 Birkenhead Point之所以称为北岸的新星，主要也是因为它们的地理位置（跨过大桥便是City了）和海景。且房价还未升得太高。
而Torbay之所以称为北岸有潜力的区，则归功于邻近Albany的迅猛发展，随着Albany日益成为北岸的工业、教育和就业中心，近邻Torbay及Browns Bay也就被带动起来了。
西区
Top Shelf （最好的区）Titirangi，West Harbour
Rising Stars（升起的新星）Muriwai，Laingholm
One to Watch（值得留意有潜力的区）Te Atatu Peninsula
Titirangi的绿可以说没有哪个区可匹敌的了。而坐在家里的阳台上，你便可听见Tui在唱歌了。丛林灌木配现代建筑，是很多人心目中的理想家园。
West Harbour 之所以也是西区的最爱，完全是因为它一流的海景及现代化的建筑。Muriwai之所以称为西区的新星，是因为它离Golf球场、钓鱼的地方、海滩及Bush Walk都是步行的距离。随着西区Motoway的延伸，越来越被人们所喜爱了。
Te Atatu Penisula之所以有潜力，是因为它离城里不远，又有海景，而近年Waitakere City Coucil对这区的发展也比较重视。现在新的房子可卖到40～60万，而老的房子则还比较便宜，二十万还可买个全幅地的房子，所以增值潜力不俗。
南区
Top Shelf （最好的区）The Gardens，Totara Heights
Rising Stars（升起的新星）Mangere Bridge，Hill Park
Manuera靠近奥克兰植物园Botanic Garden一带的房子，因为其优雅的环境和较新的建筑，而成为南区的最爱。邻里Totara Heights则因为地势较高可以看到Bush景、山谷景及海景，所以也受南区富裕人士的喜欢。
Mangere Bridge之所以成为南区的Rising Star，是因为它离城里及机场都不算远。位于东南方向街道上的房子，既有无可遮挡的海景，又有开阔的公园景，所以这一带颇受Kiwi喜欢。前纽西兰总理 David Lange就居住于此区。Hill Park之所以也受欢迎，也是因为其美丽的公园景及其每家房子的地都很大。
以上便是东南西北中各区比较有代表意义的一些例子。不难发现，无论哪个区，只要交通方便（以城市为中心），房子有特色，有景，地又大，那么增值的潜力就大。而各个区都有人们独特喜欢的地方，难怪住在中区的人说自己的区好，住在南区的人也说自己的区不赖呢！
新西兰房地产市场小常识
新西兰房协会的作用
林德(Lynd)编译
新西兰“房地产经纪法1976”赋予新西兰房地产协会制定行业的权利，这些协会所规定的规则所有经纪和销售人员必须遵守。
“房地产经纪法1976”第一款、第二款界定了新西兰房地产协会的“名称”、“功能”及“目标”。第三款界定了“成员”的定义及解释了谁可以成为会员，要成为会员必须怎么做。
由于房地产协会涵盖整个国家，法规第三款、第四款解释了“区域”与“地域”的概念。全国分五个“区域”，大部分区域又分解成小“地域”。“区域1”包括“ 奥克兰和北部地域”。房地产协会的“全国办公室”总部在奥克兰的22 Parnel Road, Parnell。奥克兰地域的办公室在同一地方。
房地产协会由一个九人组成的委员会控制。所有房地产经纪和会员投票选举这一委员会来代表他们。法案第六款解释了委员会的工作内容及如何被选举出来。法案第七、八、九款界定主席与副主席，首席执行官及委员会会议的内涵。协会成员一年至少开一次会，如年会或特别会议。法案第十款界定了“成员会议”的概念。
显然，协会也需要资金来进行运作，所以法案第十一款、第十二款涵盖了协会的财务、帐目审计等事项。
法案第十三款为“经纪道德条例”，解释了经纪在公众之前及经纪之间的行为规范。
法案第十四款涉及“行为规范”，主要规范经纪在从业过程中的诸多事项，如经纪与业主之间的代理合约等。
佣金争议在法案第十五款谈及，该条款解释了当两个经纪同时声称有权拥有同一佣金时，这一佣金争议将如何获得解决。
法案第十六、十七款涵括“纪律”及“投诉”，规定当公众或另外经纪对某一位经纪提出投诉时，协会将进行调查并有可能对违纪经纪进行处罚。法案第十八款论及协会的运行机制及内部处理事项的程序，这一款对前面有相关的条例内容做出了更细致，具体的规定。
房产投资高手透露常胜秘笈
纽西兰中文先驱报
（编译报道）专做住宅房投资的投资人Lee Whiley已经舒舒服服地退休了﹐他对VICKI HOLDER杂志透露了他是如何在房地产生意中挣到了相当于他27年公职的薪水的钱﹒
* 您是什幺时候开始的﹖为什幺您要做房地产投资生意﹖
1975年﹐我太太Jan和我在Whangarei花了13,000元买了当地最便宜的一所房子﹒我们花了3年时间把房子改造了一番﹐然后我们就出国旅行去了﹒两年半以后我们回来﹐这所房子的价值已经涨了一倍﹐因为Marsden Point B的电站带动了当地的繁荣﹒那时﹐我就发现了这是一个非常容易的赚钱途径﹒我想要将它当作我一生的长期生意来做﹐我不想一辈子做公职了﹒这样﹐我们 1982年在Whangarei买了我们的第一座出租房﹐花了35,000元﹒
* 您从您的第一笔出租房产生意中学到了什幺﹖
投资房地产要靠生意自身的资金来维持﹒很幸运﹐我们的房产有一个空置的部分﹐这样﹐ 我们自己居住一部分﹐然后借了一些债﹒一年后我发现我们必须继续向生意里投钱以维持投资﹒Jan对于这种花自己的钱的做法不感兴趣﹐她不愿意为了一项尚且看不到回报前景的长期投资而牺牲眼下的生活方式﹒于是﹐我又出租了一个小独立房﹒从那时开始﹐我的出租房产就完全可以以房养房了﹐从此我再也没有往这笔生意里投一元钱﹒
* 从第一笔生意中您挣到了多少钱﹖
大约是每一个房间150元﹐一周约300元﹒所有的房间都做了装修﹐总成本大约100,000元﹐这样﹐我的投资回报率约为15％﹒
* 您是什幺时候开始投资奥克兰房产的﹖
1983年﹐有一天我出去溜狗﹐走到奥克兰的Bond St时我见到一个人正在粉刷他的房子﹐我就停下来和他聊天﹒他问我是否愿意买他的这所房子﹐我们就开始谈判起来了﹒当时这所房子每周可以收300元﹐从第一天起就可以自己养自己﹒于是我就花了117,500元买了它从﹐收益率是12％﹒
* 您还有其它房地产生意吗﹖为什幺选择这些生意﹖
从那时起﹐我每隔6个月就在Bond St买下一所房产﹐一共买了4所﹒我的生意公式在Bond St的房产中应验得很好﹐出租的回报率都差不多﹒然后我又在Cooper St买了一所﹐那是在房地产热来临之前的最后一所﹒
* 这些房产后来升值了多少﹖
从1983年4月到1996年4月﹐所有这些房子的价值都翻了一番﹒这些房产的成本从120,000 到260,000不等﹒我算是赶上了浪潮﹒后来我就休假了﹒
* 您又买了其它一些房子吗﹖
直到2002年﹐我什幺也没有买﹒我只是在Ponsonby的Crummer Rd花216,000元买了一个双卧室的公寓房﹐我以每周400元出租﹐我需要有9.25％的回报来抵偿费用﹒
* 您有没有卖掉过您的这些房子﹖
没有﹐我的哲学是买下然后持有﹒就像有些人所说的“懒人致富之道“﹒
* 从房地产投资中您总共挣到了多少钱﹖
在最后的这两年半时间里﹐我从我的这些房产中所得到的盈利恰好等于我在27年的公职中所挣到的薪水﹒
* 您对未来的房地产市场怎幺看﹖
我相信房地产热的周期完全是可以预测的﹒我可以告诉你在未来20年里将会发生什幺﹒ 纽西兰100年的历史和英国1000年的历史告诉我房地产的周期每8年就会重复一次﹒在郊区的中心地带﹐我们正处在一个周期的高峰期﹒明年年内﹐价格将下降5－10个百分点﹒再过一年﹐价格又会回升到现在的价位上﹒然后﹐价格将平稳几年﹐从现在开始5年之后﹐价格又会翻一番﹒在郊区的外围地带﹐距它们的周期还有一年时间﹐因此这些地区的房产价格还在继续上升﹒我现在说的都是独立房产﹐这些房产都面临着如何使收益大于成本的问题﹐但是它们的价格每8年就会翻一番﹒虽然海边的房子更好一些﹐但实际上它们没有多少租金回报﹒
* 您现在将会买哪里的房产﹖
我会在奥克兰南区或西区购买﹒
* 您遇到什幺不好的事情或是什幺恐怖的故事吗﹖
太多了﹒层经有两家妓院开在我的房子里﹐我只好赶他们走﹒还有一次我撞见我的一位房客被一群流氓殴打﹐鲜血溅在地毯上﹒曾有一所房子被火焚毁了﹐由保险公司重新建造了﹒还有一位房客的户头被税局冻结了﹐几年没有缴房租﹒有一些我必须要驱逐的房客层经以破坏我的房子来威胁我﹐我只好自己解决﹐因为这是一般的民事纠纷﹐警察不会管﹒
* 什幺是房地产投资生意中最好的事情﹖
房地产投资生意中非常美好的一面是﹐如果你买下一所从第一天起就能够以房养房的房产﹐那幺你实际上是没有风险的﹒假定房产在长期投资中升值﹐而租金和利息长期维持不变﹐你不可能赔钱﹒
* 你对其他人有什幺建议吗﹖
房地产投资是自己做生意﹑自己安排未来的最好的一个途径﹒不要用自己的钱投资﹒除了我的第一所房子﹐我从来没有向投资生意中填补过自己的钱﹒
Lee Whiley在Dominion Rd拥有一个名为Corsa Cafe的咖啡厅﹐他乐于为房地产投资作顾问咨询﹐详情可致电027 298 2938
新西兰投资房屋的6种常用方法
住房投资是不少华人目前正在新西兰采用的一个理财方式，除了直接购房方式外，人们还可以选择另外6种形式：
1、合建分成。合建分成就是寻找旧房，拆旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务须相当精通。目前不少房地产开发公司都采用这种方式开发房地产。
2、以旧翻新。把旧楼买来或租来，投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加值，然后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。
3、以租养租。即长期租赁低价楼宇，然后以不断提升租金标准的方式转租, 从中赚取租金养租。如果投资者刚开始做房地产生活，资金严重不足，这种投资方式比较合适。
4、以房换房。以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售出租从中牟利。
5、以租代购。开发商将空置待售的商品房出租并与租户签证购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。
6、到拍卖会上淘房。目前，许多拍卖公司都拍卖各类房产。这类房产一般由法院、资产公司或银行等委托拍卖，基於变现的需要，其价格往往只有市场价格的70%左右，且权属一般比较清晰。
转帖]纽西兰地产市场小常识： 独家代理与多家代理
新报本专栏主持：Woodrow编译
在纽西兰房地产市场，业主委托经纪上市销售房子，有两种代理方式：独家代理和多家代理(也有称一般代理)。
独家代理是指业主只委托一个经纪来代理他/她上市销售他/她的房子，做为对独家委托的回报，独家代理的经纪一般会尽全力来促成房子的出售(如加大广告费投入，安排较多的Open Home等)，独家代理的时间一般为两到三个月，代理期满，代理合约一般规定代理方式将自动转成一般代理，同时一般代理的法律规定将自然生效。在实践中，一般当独家代理合约快到期时，经纪会与业主商量，以争取将独家代理期延长。
业主与经纪签了独家代理合约后，既表示同意如果房子在独家代理期售出，业主将予经纪佣金，而不管是谁售出了房子。因此，如果在独家代理期期间，业主私自售出了房子，业主仍须付予经纪全额佣金。
在独家代理情况下，其它经纪不能独自带自己的买家看房，而必须与独家代理的经纪联系，要求以混合佣金的方式来合作，也就是说，如果一经纪没有当下的代理权，他/她必须同独家代理的经纪联系，探寻有关该物业的任何信息。
合作佣金一般发生在一个经纪拥有房子的Listing而另一经纪拥有买家，这种情况下买家的定金将转进独家代理的经纪的信托帐户，业主付独家经纪佣金，独家代理经纪再将佣金与介绍买家的经纪分享，一般5/5分。
一般代理(多家代理)指业主委托了好几个经纪来代理上市销售他/她的房子，受委托的多家经纪会将此房子上市，如果有买家，就介绍约看该房子，在多家代理情况下，经纪常常就做到此为止。业主只付佣金给那个他/她卖出房子的经纪，同时业主也可以私售房子，一般代理的结束期是开放的，也就是说，合约持续到房子可卖出为止，或直到业主通知说合约结束了。
除非独家代理经纪违反了代理合约，业主不能要求提前结束代理期，因此，如果在独家代理期业主找到了一个私人买家，业主也不能取消合约以为了避免付佣金给经纪，他/她只能等待独家代理期间结束了以后，而将房子卖给私人买家，从而免付佣金。
[转帖]房地产投资的成功大纲
纽西兰先驱报记者 蔚然 编译报道
本报上周四刊登了VICKI HOLDER杂志对房地产投资的成功人士Lee Whiley先生的专访﹐引起华人商界人士的积极反响﹒现将更多一些有关Lee Whiley先生的成功信条编译出来与有兴趣的读者分享﹒
Lee Whiley先生的八大成功信条﹕
信条一﹕只买不卖（Buy but never sell）
为什幺﹖──倘若你希望第一笔房产生意就做得很漂亮﹐卖掉一所房子再去投资另一所房子是没有道理的﹒将第一所房子的资产作为一个投资的“保底”（或储蓄）是一种有效率的做法﹒这个做法使你可以避免一些法律费用﹐也避免了被挤出房屋市场的可能性﹒
信条二﹕百分之百地使用借贷（Borrow 100 percent）
为什幺﹖──永远不要用你自己的钱来投资﹐要用别人的钱（也就是银行）﹒这个做法使得你不必为了你的房地产投资生意而影响到你现在的生活方式（也就是你现在的花钱方式）﹒放弃眼前是不明智的﹐人老了以后纵有再多财富也无力享受了﹒
信条三﹕追求高回报（Go for high returns）
为什幺﹖──只买那些能够自己以房养房的房产﹒就当前市场而言﹐你至少要有9％的回报率──也就是7.5％的利息支出再加上1.5％的各种费用支出﹐包括保险费﹑维修费等﹒如果你是一个挣工资的人﹐你还会得到一个在扣除了折旧和其它费用之后的返税﹐这样你就可以略微降低9％回报率的要求﹒当然了﹐任何高于 9％的回报率都是你的红利﹒你的头脑里还应该具有一些资本收益的观念﹐尽可能让具有较高增值潜力的资本获得较高的资本回报﹒再说得具体一些﹐靠近城区的近郊应该是这种具有较高增值潜力的投资对象﹒
信条四﹕只付利息（Pay interest only）
为什幺﹖──这样做使你可以最大化你的投资﹑你的资本收益和你潜在的租金收入水平﹐而同时最小化你的费用开支﹒在10年时间里﹐可能会有房产价值翻一番的机会﹐而任何其它的小额收益与此相比较就不算什幺了﹒假定租金水平最终上升了﹐而利息率仍维持不变﹐你所投资的房产最终就会自己干挣钱﹐而不用花你口袋里的一分钱﹒在经过几次长期的市场整理之后﹐一旦你象我一样建立了盈利基础﹐你就可以很好地在这些价值曲线上操作你的投资了﹒
信条五﹕在50％－70％的债务水平上操作（Operate at a 50 percent to 70 percent debt level）
为什幺﹖──我们每个人在做第一所房子的市场买卖时都会是紧紧巴巴地的﹒最好的方式是自己拿出一部分钱﹐然后从银行借一部分钱﹒一旦你从第一所房子的生意中积累了一些资产﹐下一步就要小心谨慎了﹒我对于65％的债务水平感觉比较舒服﹐会在50％－70％的债务水平上操作﹒20年前﹐70％的债务水平也不会令我担心﹐但是现在我对50％感觉比较舒服﹐特别是当债务金额越来越大时﹐我不愿意冒更多的风险﹒
信条六﹕在离城区最近的地区买房子（Buy as close to town as possible）
为什幺﹖──资金市场和租金市场似乎在那些地方表现最好﹒
信条七﹕在那些不是那幺迷人但是前景看好的地方买房子（Buy in the less glamorous but up-and-coming areas）
为什幺﹖──在这些地区租金的回报很好﹐而当房产价格回落时也不会大跌﹒记住﹐高档房产的市场是最不稳定的﹒另外﹐在一个好区里最不起眼的房子是值得投资的﹐因为它可能有增值的潜力﹒.
信条八﹕ 保持乐观﹗（Keep smiling!）
为什幺﹖──因为你完全没有赔本之忧﹗
看之前先打电话给AGENT问
1。 价钱 (ASKING PRICE)
2。几房，室内面积，是车库还是车位
3。朝向
4。管理费(如果是公寓或Unit)
5。层次
6。哪年造的房子， 哪个发展商
7。 能租多少钱
8。业主为何出让
9。近期楼中其他出售的买了多少钱(一般AGENT 不会说， 但是问了无妨)
10。这房子有什么特别地方(很多时候都会有意外的收获)
虽然这几点都很明显， 但是很多人往往忽视， 现做准备，就不会浪费时间。。很多如果听了就不满意就别看了。这样效率就提高了
如果对房子满意，就是价钱问题的话。。还有几个窍门
以上说的是APARTMENT。。HOUSE 就复杂些
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