Sunday, September 28, 2008
首次购房置业贷款须知
首次购房置业贷款须知
华融信贷总经理/资深贷款经纪－York 张
第一次购房须知
购买房屋是一件人生大事，选择房屋贷款更是一件非常重要的事情．下面大概谈一下如何选择房屋贷款与计划购房置业。
1． 明确购房目的
居住还是投资？ 明确购房资金准备程度，这笔资金的数额，决定了在以后买房中的一切重要行为。 量力而行，明智计划，切勿用尽积蓄还负债累累；
2． 贷款计划
第一步是自我评估，针对自己的收入情况有个了解。第二步计算自己需要借多少钱？必须清楚考虑您银行里的存款（liquid assets），还要考虑您那些可变现的资产(Cashable funds)。通过对自己现有经济实力进行综合评估，了解你的现金收入与支出的情况, 才能确定合理的购房首期付款和贷款比例。其它费用也需要考虑如律师费，房屋评估费或将来装修的费用．
明确自己的收入，然后您还必须对家庭未来的收入与支出作合理的评估，必须根据您之前的收入情况与预算大额开支作预算。需要考虑的包括您的年龄,专业,学历,工作性质,所从事行业前景等因素。一般来说,如果您的家庭有稳定的工作与稳定的收入来说,您的预算可以较高. 如果是自雇人士,自己开公司的人士就要根据你的财务报表与将来市场情况来谨慎制定贷款计划.
3． 还贷能力
明确自己的收入后，加上预算将来能赚到的钱，接下来那就是还款能力了。（还款能力= 收
入- 平均支出）。在新西兰，银行及金融公司规定你定期支付的还款额（房屋贷款及其它的贷款如车贷等），不能超过你总收入的３０％到４０％．如果贷款的比例高于房屋总价值的80%，银行或金融公司也要求你买额外的保险（low equity premium）,按贷款比例收费不同．银行非常看重你的银行存款，如果你有较多的存款，而且银行的对帐单上可以显示存款的历史，那让银行就地考虑贷款更高的比例．
3． 多种贷款方案
在新西兰住宅，公寓，排房，农场等贷款比例都不一样，所以准备买房屋之前，最好先咨询清楚。新西兰，如公寓就是根据房屋实用面积的大小来确定贷款的比例．比如说，在奥克兰市区公寓面积大于50sqm的话，最高可以贷款80%，如果面积小于45sqm, 最多只可以贷50%或65%。如果你有稳定的收入及稳定的工作，如是SALARY， WAGE 类的，买HOUSE最高可以借到95%。贷款比例取决于您的收入，以及您所要买房的价值。
4． 多种利息的利率
在新西兰通常有三种利率可以选择：固定利率，浮动利率，固定与浮动混合一起。
固定利率是指你选择在固定的期间内的固定利率，也就是每月支付同样的还款额，通常固定期间是６个月到５年．在新西兰大多数人选择固定利率．（如果你在期间内没有额外的钱支付本金，或许这个适合你）
浮动利率是指银行及金融公司会根据经济指数与中央银行的利率来调整利率，因此浮动利率会根据市场的变动也变动．所以你的还款额可能增加也可能减少．一般情况下，浮动利率比固定利率高出1.2%以上。
固定与浮动混合是指你一部分会是固定利率，而另外一部分是浮动利率．浮动利率主要的好处是当你想支付额外本金而又希望没有罚金的情况下，选择部分浮动也是很好的选择．（如打算年底会有一部份额外的金额归还本金的话，或许这个适合你而节省利息）
以上所介绍的每个利率形式都是有利与有弊的，因此你要根据自己的情况，考虑究最适合您的利率方案．
5． 支付还款额方式
银行及金融公司一般会提供的多种还款方式．在新西兰，大家基本用得比较多的还款方式就是TABLE LOAN.这个还款方式是指开始的时候你会支付比较多的利息，而在将来就会还更多的本金．这个方式会对你总的贷款成本造成影响，因此你一定要了解每个细节．以便最快的方式把贷款还清．
6． 确保选择最好的贷款产品
为了确保能选择到最好的贷款产品，最好选择经验丰富的贷款经纪，因为专业贷款经纪会为你选择比较银行并选择贷款银行及金融公司。贷款经纪通常比较清楚的了解银行条款及一些细节的政策，并将一些银行及金融公司的信贷产品作一个比较，了解那个才是最适合你的产品．合理有效的房屋理财方法，可以让你更快的付清你的贷款．因此一定要好好选择适合于自己的贷款产品．实践中,许多人对于“买房过程”十分看中,花费最多的时间在上面, 而对于选择贷款或贷款顾问十分马虎, 从而在不知不觉中,白白交出高额利息或不知如何理财.不过要知道,因长期使用良好房屋贷款计划,每月节省出的几十或是几百元的金款,足可以为您带来一份丰厚回报的保险计划或儿童教育基金计划. 而不当的贷款计划选择,可能使您每5年就损失一辆久已思恋的新车或新的投资房屋！
华融信贷总经理/资深贷款经纪－York 张
第一次购房须知
购买房屋是一件人生大事，选择房屋贷款更是一件非常重要的事情．下面大概谈一下如何选择房屋贷款与计划购房置业。
1． 明确购房目的
居住还是投资？ 明确购房资金准备程度，这笔资金的数额，决定了在以后买房中的一切重要行为。 量力而行，明智计划，切勿用尽积蓄还负债累累；
2． 贷款计划
第一步是自我评估，针对自己的收入情况有个了解。第二步计算自己需要借多少钱？必须清楚考虑您银行里的存款（liquid assets），还要考虑您那些可变现的资产(Cashable funds)。通过对自己现有经济实力进行综合评估，了解你的现金收入与支出的情况, 才能确定合理的购房首期付款和贷款比例。其它费用也需要考虑如律师费，房屋评估费或将来装修的费用．
明确自己的收入，然后您还必须对家庭未来的收入与支出作合理的评估，必须根据您之前的收入情况与预算大额开支作预算。需要考虑的包括您的年龄,专业,学历,工作性质,所从事行业前景等因素。一般来说,如果您的家庭有稳定的工作与稳定的收入来说,您的预算可以较高. 如果是自雇人士,自己开公司的人士就要根据你的财务报表与将来市场情况来谨慎制定贷款计划.
3． 还贷能力
明确自己的收入后，加上预算将来能赚到的钱，接下来那就是还款能力了。（还款能力= 收
入- 平均支出）。在新西兰，银行及金融公司规定你定期支付的还款额（房屋贷款及其它的贷款如车贷等），不能超过你总收入的３０％到４０％．如果贷款的比例高于房屋总价值的80%，银行或金融公司也要求你买额外的保险（low equity premium）,按贷款比例收费不同．银行非常看重你的银行存款，如果你有较多的存款，而且银行的对帐单上可以显示存款的历史，那让银行就地考虑贷款更高的比例．
3． 多种贷款方案
在新西兰住宅，公寓，排房，农场等贷款比例都不一样，所以准备买房屋之前，最好先咨询清楚。新西兰，如公寓就是根据房屋实用面积的大小来确定贷款的比例．比如说，在奥克兰市区公寓面积大于50sqm的话，最高可以贷款80%，如果面积小于45sqm, 最多只可以贷50%或65%。如果你有稳定的收入及稳定的工作，如是SALARY， WAGE 类的，买HOUSE最高可以借到95%。贷款比例取决于您的收入，以及您所要买房的价值。
4． 多种利息的利率
在新西兰通常有三种利率可以选择：固定利率，浮动利率，固定与浮动混合一起。
固定利率是指你选择在固定的期间内的固定利率，也就是每月支付同样的还款额，通常固定期间是６个月到５年．在新西兰大多数人选择固定利率．（如果你在期间内没有额外的钱支付本金，或许这个适合你）
浮动利率是指银行及金融公司会根据经济指数与中央银行的利率来调整利率，因此浮动利率会根据市场的变动也变动．所以你的还款额可能增加也可能减少．一般情况下，浮动利率比固定利率高出1.2%以上。
固定与浮动混合是指你一部分会是固定利率，而另外一部分是浮动利率．浮动利率主要的好处是当你想支付额外本金而又希望没有罚金的情况下，选择部分浮动也是很好的选择．（如打算年底会有一部份额外的金额归还本金的话，或许这个适合你而节省利息）
以上所介绍的每个利率形式都是有利与有弊的，因此你要根据自己的情况，考虑究最适合您的利率方案．
5． 支付还款额方式
银行及金融公司一般会提供的多种还款方式．在新西兰，大家基本用得比较多的还款方式就是TABLE LOAN.这个还款方式是指开始的时候你会支付比较多的利息，而在将来就会还更多的本金．这个方式会对你总的贷款成本造成影响，因此你一定要了解每个细节．以便最快的方式把贷款还清．
6． 确保选择最好的贷款产品
为了确保能选择到最好的贷款产品，最好选择经验丰富的贷款经纪，因为专业贷款经纪会为你选择比较银行并选择贷款银行及金融公司。贷款经纪通常比较清楚的了解银行条款及一些细节的政策，并将一些银行及金融公司的信贷产品作一个比较，了解那个才是最适合你的产品．合理有效的房屋理财方法，可以让你更快的付清你的贷款．因此一定要好好选择适合于自己的贷款产品．实践中,许多人对于“买房过程”十分看中,花费最多的时间在上面, 而对于选择贷款或贷款顾问十分马虎, 从而在不知不觉中,白白交出高额利息或不知如何理财.不过要知道,因长期使用良好房屋贷款计划,每月节省出的几十或是几百元的金款,足可以为您带来一份丰厚回报的保险计划或儿童教育基金计划. 而不当的贷款计划选择,可能使您每5年就损失一辆久已思恋的新车或新的投资房屋！
如何节省房屋贷款的方法（上）
如何节省房屋贷款的方法（上）
节省房贷的方法（上）
华融信贷总经理/资深贷款经纪－York 张
由于近期地产的低迷且利率还维持比较高的水平，从而导致许多人在偿还贷款上的压力越来越大.许多人都经常问如何才能节省贷款,以及如何更快的还清贷款?事实上,最主要是做到以下两点:一是将偿还贷款的时间缩至最短,以便有更多的资金用于家庭,投资以及其它用途.二是在开始选择贷款时,要获得最优及最便宜的贷款,如低利率,低管理费等,从而大大减少每月的还款额.下面将会为大家详细介绍一些如何减少贷款的好方法!
1. 尽可能降低贷款额
快速还清贷款的最直接方法就是尽量在开始时降低贷款金额,也就是多付首期. 众所周知的一个简单道理,借的少,还的就少.不过实际生活中很多人都是因为没有足够的存款,却又希望能拥有自己的房屋,所以只好申请比较高比例的贷款. 但如果你是在选择比较昂贵的房屋与便宜房屋时就可以参考一下这个观点了.
例如: 贷款$200,000,平均每年利率为7.85%,约为20年期限的情况下,需要支付总利息近$200,000.但如果只贷款 $150,000的话,将会节省近$50,000的总利息. 那么节省下来的钱可作为更多更有意义的用途!
2. 尽可能提高每个分期的还款额度
当然,并非有了房屋贷款就意味着要过贫苦和低水平的生活.这里是要你在维持正常生活水平的基础上,尽量增加还款额,以达缩短贷款期限. 实践上, 很多家庭常常会把钱花在一些根本没有意义的地方.所以要通常提醒自己那些钱是可以省下来的.
例如: 贷款$150,000,每年平均利率为6.70%,约为30年期限, 你每个月支付的还款额为$968,而最后总利息约为 $198,450.但是,如果你能从家庭支出部分每个月挤出$168来增加到每月还款额上,你的贷款将会在约20年还清而且还能节省利息约$75,788.这是个绝对可观的数字!
3. 尽可能做到定期偿还额外本金
坚持每年或每隔一段时期采用一笔额外付款的方法来偿还贷款本金. 此方法会大幅度减少贷款本金的数额,从而起到降低所需支付的利息与缩短还款的年限的作用. 如果你有额外的收入,如每年税务局的退税,年底的双薪或是卖二手货所得的钱等,都应该首先考虑将其作为偿还本金的款项.
但如果选择固定利率的话,想一次性支付还款额就会受到限制.例如一些银行及金融公司在你选择固定利率后,允许你增加两星期或一个月的还款额,但不允许你任意支付多余的现金.此外,也有一些银行或金融公司允许在固定利率期间有一次支付额外本金的机会,但需要支付一定的罚金.不同的银行与金融公司有着各自不同的要求或特别限制,但基本上大同小异!
4. 选择两星期(Fortnight)的付款方式
选择两星期付款方式比选择一个月付款方式更能减少贷款时间与所需支付的贷款利息.这是一个非常聪明,但却容易被人忽略的还款方式.大家都知道,1年为12个月, 1个月为2个两星期(Fortnight),但是24个两星期(Fortnight)并不是一年,应该是 26个两星期(Fortnight).事实上,选择两星期付款方式的话,就已经支付额外的一个月还款了.下面就是一个用数字来证明此说法的例子了!
例如: 贷款额为$150,000, 平均每年利率为6.70%,约为 20年期限.每月还款额为$1,136,需支付的总利息为$122,662. 同一条件下,选择两星期付款方式,还款期限不但可以缩减至17年左右,而且还节省了大约为$21,000的利息.
看到了这样的结果,是不是才恍然大悟呢?
节省房贷的方法（上）
华融信贷总经理/资深贷款经纪－York 张
由于近期地产的低迷且利率还维持比较高的水平，从而导致许多人在偿还贷款上的压力越来越大.许多人都经常问如何才能节省贷款,以及如何更快的还清贷款?事实上,最主要是做到以下两点:一是将偿还贷款的时间缩至最短,以便有更多的资金用于家庭,投资以及其它用途.二是在开始选择贷款时,要获得最优及最便宜的贷款,如低利率,低管理费等,从而大大减少每月的还款额.下面将会为大家详细介绍一些如何减少贷款的好方法!
1. 尽可能降低贷款额
快速还清贷款的最直接方法就是尽量在开始时降低贷款金额,也就是多付首期. 众所周知的一个简单道理,借的少,还的就少.不过实际生活中很多人都是因为没有足够的存款,却又希望能拥有自己的房屋,所以只好申请比较高比例的贷款. 但如果你是在选择比较昂贵的房屋与便宜房屋时就可以参考一下这个观点了.
例如: 贷款$200,000,平均每年利率为7.85%,约为20年期限的情况下,需要支付总利息近$200,000.但如果只贷款 $150,000的话,将会节省近$50,000的总利息. 那么节省下来的钱可作为更多更有意义的用途!
2. 尽可能提高每个分期的还款额度
当然,并非有了房屋贷款就意味着要过贫苦和低水平的生活.这里是要你在维持正常生活水平的基础上,尽量增加还款额,以达缩短贷款期限. 实践上, 很多家庭常常会把钱花在一些根本没有意义的地方.所以要通常提醒自己那些钱是可以省下来的.
例如: 贷款$150,000,每年平均利率为6.70%,约为30年期限, 你每个月支付的还款额为$968,而最后总利息约为 $198,450.但是,如果你能从家庭支出部分每个月挤出$168来增加到每月还款额上,你的贷款将会在约20年还清而且还能节省利息约$75,788.这是个绝对可观的数字!
3. 尽可能做到定期偿还额外本金
坚持每年或每隔一段时期采用一笔额外付款的方法来偿还贷款本金. 此方法会大幅度减少贷款本金的数额,从而起到降低所需支付的利息与缩短还款的年限的作用. 如果你有额外的收入,如每年税务局的退税,年底的双薪或是卖二手货所得的钱等,都应该首先考虑将其作为偿还本金的款项.
但如果选择固定利率的话,想一次性支付还款额就会受到限制.例如一些银行及金融公司在你选择固定利率后,允许你增加两星期或一个月的还款额,但不允许你任意支付多余的现金.此外,也有一些银行或金融公司允许在固定利率期间有一次支付额外本金的机会,但需要支付一定的罚金.不同的银行与金融公司有着各自不同的要求或特别限制,但基本上大同小异!
4. 选择两星期(Fortnight)的付款方式
选择两星期付款方式比选择一个月付款方式更能减少贷款时间与所需支付的贷款利息.这是一个非常聪明,但却容易被人忽略的还款方式.大家都知道,1年为12个月, 1个月为2个两星期(Fortnight),但是24个两星期(Fortnight)并不是一年,应该是 26个两星期(Fortnight).事实上,选择两星期付款方式的话,就已经支付额外的一个月还款了.下面就是一个用数字来证明此说法的例子了!
例如: 贷款额为$150,000, 平均每年利率为6.70%,约为 20年期限.每月还款额为$1,136,需支付的总利息为$122,662. 同一条件下,选择两星期付款方式,还款期限不但可以缩减至17年左右,而且还节省了大约为$21,000的利息.
看到了这样的结果,是不是才恍然大悟呢?
Saturday, September 27, 2008
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