新西兰房地产考察心得

新西兰房地产考察心得
每年往返澳洲考察建筑设计、住宅发展和建材市场，总和新西兰失之交臂，主要是澳大利亚现代时尚的建筑设计和住宅样式位居世界前列，澳洲的建材市场也为澳大利亚所垄断。今年，尽管悉尼、墨尔本、黄金海岸的建筑和住宅完全可以“窥一斑而见全豹”，但我还是动了去新西兰的念头。
　　6月初，就着深秋的海风，我搭乘以原著毛利人图腾为标识的新西兰航空，来到了新西兰第一大城市与首要港口、号称“风帆之都”的奥克兰。与世界其他大城市相比，这里拥有数量最多的游艇，平均每4户人家就有1艘，所以人们常说，“有车是代步，有房刚起步，有艇才是富。”因为游艇除去购买要花费许多外，每年在港湾的停泊和维护费用是一笔不小的开支。
　　新西兰全国400万人口中有近1/4居住在这里，登上城区内海拔190米的伊甸山，举目四望，除靠近港口的一隅有十几座写字楼及国际机构的高层建筑外，四周全是隐现在绿荫丛中的彩色屋顶，从山脚下向四周蔓延，一直扩展到地平线，蔚为壮观。奥克兰人生活的空间是宽松的，宽松到旅游新西兰的中国人中流行着这样一句口头禅：“国内打麻将是三缺一，这里打麻将是一缺三。”奥克兰人生活的氛围是宁静的，宁静到许多旅居到这里的中国人感到了前所未有的孤寂，对面的激流岛上十几年前曾发生了震惊当地以及国内的事件，那就是诗人顾城因情人英儿的出走杀死妻子谢烨并自尽，究其原因，离世的孤寂心理和极端的占有欲望形成了扭曲的恋情。
　　从伊甸山上标明方位的铜罗盘上可以看出，奥克兰城市住宅分布及城市土地利用空间结构遵循了美国经济学家伯吉斯同心圆理论，地价上则显示出级差地租规律。城市以中央区（AUCKLAND CITY）为中心向四面放射呈环状扩展，分别是北部海岸城区（NORTH SHORE CITY）、马努考城区（MANUKAU CITY）和万塔凯尔城区（WAITAKERE CITY）。由于中央区聚集了几所全球享有盛誉的名校如奥克兰大学等，加上便利的生活条件，是百万豪宅的聚居区。

多样的建筑类型

　　新西兰的住宅主要分成高层公寓、中密度集合式住宅、毗邻住宅和独立住宅。
　　高层公寓集中在奥克兰和惠灵顿等大城市，其中奥克兰的高层公寓主要分布在中央城区，寸土寸金的中心区地价决定了这里是商务写字楼、商务公寓的聚集地，建筑均为高层带底商。居住用公寓通常面积为60-100平方米，单价甚至高于郊区的独立住宅，此外还要支付昂贵的物业管理费。公寓地下一般附带停车位，价格一般在一两万新西兰元（1新西兰元约等于5.9人民币元）以上，有些只租不售。
　　我曾住过奥克兰大学旁的一个新建的酒店式公寓，其中A座租给留学生，B座当作酒店接待临时客人。建筑采用预制混凝土板吊装而成，外立面连涂料都不刷，直接呈现水泥的本色。房间格局大多为两室两厅一卫一浴：入门处是一排开放式厨房操作台，洗衣机、冰箱、烤箱、电磁炉、洗涤台样样俱全；座便和淋浴之所以分开，是多人居住时避免交叉干扰；客厅和卧室的开间大小相差无几，并且留有一道折叠门，目的是三人居住时可以独立成室。设施的配备也比较完善：每间房顶都有烟感和喷淋装置，达到了写字楼的标准；采暖使用电加热的红外线壁炉，既节省空间又显得时尚；床、书桌、衣柜和电话是按3人的标准配备，只有餐桌和沙发共用。
　　中密度集合式住宅多为三四层小楼，一部分为几十年的旧宅，一部分为大城市的边缘区或中小城市的中心区的新建商品房。
　　毗邻住宅从形式上看与独立住宅差别不大，有点类似国内的双拼别墅，两户合用一个建筑体，但一户拥有土地所有权，而另一户只拥有土地使用权。因为原宅基地属于其中一户，被分割后建住宅，造成另一户住宅的不完全地权，只拥有地上建筑物的所有权。尽管如此，相对于同地段的独立住宅，毗邻住宅较为廉价。
　　独立住宅就是全部土地及地上建筑物都拥有所有权。按照规定，独立住宅的整体占地面积要超过300平方米，拥有前庭后院，建筑形式主要有一至三层木、砖和混凝板结构。由于新西兰的木材资源丰富，并且环保，同时建筑变化形式丰富，因此民宅的主要建筑材料是木材和少量的砖瓦。砖结构住宅具有隔热、保温、防潮性好等优越性，但砖瓦的制造容易破坏自然环境，所以这类建筑材料大多依赖进口，成本也相对较高。此外新西兰政府对居民私人住宅绿化率要求40%以上，并且严禁擅自将前院草坪改做他用。
　　新西兰独立住宅包括别墅的设计比起澳大利亚显得更为细致，并且造型各异，路两边几乎看不到式样重复的建筑，尤其是配上草坪和树木，非常宁静和自然。

灵活的住宅开发

　　新西兰住宅允许自建，所以一些人便以此为生，他们名义上不是房地产开发商，但却进行着房地产的开发建设。一般来说，这些人买地建房，自住或出租满两年后，再将其作为二手房出售，可以节省一笔税费。政府对于这种自建使用后再出售的方式视为投资，不作为开发经营而对其征税，这些对于活跃房地产市场的交易起到了积极的推动作用。
　　多数情况下，开发者拥有的是地上建筑物的所有权，仅获得70年的土地使用权，到期后，需经土地所有人同意对土地使用权续期。当地上建筑物灭失后，土地产权则回归，进入新一轮土地产权转移界定的市场流通程序。通常，这类拥有出让权的房地产可以在市场上自由流通，但必须经过土地所有者确认。
　　居民要自建住房时可以采取两种办法，一是委托给建筑中介，二是可以自行建造。新西兰对个人住宅建设的法律法规制定得缜密而严格，大到土地的审核，小到毗邻住宅间的栅栏安装都要经政府一系列批准手续后方可进行。通常要到城市管理委员会核查将要建房用地是否符合城市规划建房要求，在城市管理委员会数据庞大的房地产产权产籍地理信息系统中，只需将某一地块的地址键入，就可获得该地的土地类型、曾建的建筑物及平面图、历次产权变更状况、成交价格，以及目前可分割现状、可建房种类、市政基础设施状况及树木种植情况等。比如树木，原则上任何人建房都不能伤及，10年以下的可移植，超过10年的只能保持在原地。拟建房申请经过确认后，即可上报该土地的规划与设计，审批时间大约为半年左右。
　　所有的审批手续通过后，可以进行正式建房，建房每一个环节均要得到城市管理委员会的核查后，才能进入下一步。为了顺利通过政府审核，节省时间，大多数人会选用在城市管理委员会有很好声誉的建筑公司进行主要环节的建筑工作。
　　目前奥克兰的公寓供应有限，别墅相对较多，一套200平方米的公寓在中央区和北部海岸城区的价位为80万纽币左右，而在马努考城区和万塔凯尔城区只要40多万纽币就可成交。

随意的住宅交易

　　到奥克兰我首先寻找报纸，目的是尽快找到有关房地产的信息，这是一种尽快了解市场的有效方法。下榻酒店的服务生是旅居的中国小伙子，也在关注买房，听明来意后，迅速找出一份夹在报纸赠送的房地产信息《PROPERTY PRESS》，8开厚达60页，里面全是二首房信息，待售的住宅拍成彩色图片，直观明了，有的甚至将室内设施也一一展示，供购房者仔细挑选。　　
　　新西兰的住宅，按照土地产权性质的不同可以分成完全所有权房地产和拥有出让权房地产。完全所有权房地产，就是所有者对土地拥有永久所有权，对地上物拥有完全产权，可以自由行使出让、出租、出借等权利。在获得政府批准后，可对土地分割，对地上建筑物拆除、改建，对地下私人管道设施进行改造。拥有出让权房地产，就是所有者对土地只拥有使用权，对地上物拥有完全产权，同样可以行使出让、出租、出借等权利，但必须得到土地所有者的许可。在新西兰，住宅区的性质不能变动，例如住宅绝不可改设为商店。
　　新西兰的购房有两种方式：一是购地自建，一是购买成屋。前者手续繁琐，市中心区土地取得也非常不易，虽然可以按照自己的意愿建造房屋，但整体造价会很高；后者因成屋较多，并且交易方便，形成了购买主流，所占的比率达到了90%。
　　新西兰的住宅可以分为新房和房龄在两年以上的二手房。这两种房屋购买方式惟一不同的是：两年以内的新房买卖需交纳12.5%增值税，而二手房交易是免税的。
　　居民购房可以从开发商手中购买，也可以通过中介商购买，或是向房主直接购买，其中通过中介成交比例占总成交量的95%左右。新西兰房地产市场信用机制完善，政府每3—5年完成一轮房地产政府估价、并将估价报告寄给房屋所有权人，作为房地产市场交易价格指导。房地产中介公司在社区遍设连锁店，分别垄断了普通住宅、高档住宅、中央商务区公寓租赁各个细分市场。新西兰房地产协会负责整个行业的人员培训、业务交流、行业规则制定等行业管理工作。
　　新西兰的住宅交易市场是较为成熟、完善而活跃的。购买多先从报纸广告栏得知信息，选择合适的房地产经纪人，了解基本情况。在请经纪人时，应先告诉经纪人要购买的房屋须具备怎样的设备及拟购价格。例如须交通便利或靠近商场，及该屋是否容易出售等，以便经纪人有所依据。经纪人接受客户委托后，通过公司数据库或新西兰地产中介行业协会网站与其他公司的同行联系获得客户所需要的房地产信息，根据这些信息向购房者推荐适合的房屋，亲自带购房者去看房；或向卖家提供独家委托销售、普通代理销售、拍卖、开放住宅等代理销售服务。经纪人除介绍先经察看过的房屋之外，还代为讨价还价。当买卖双方达成交易时，可由经纪人代订买卖契约。契约订妥后，应先请律师审查，并请律师调查所买房屋一切有关所有权、债务、地权等的法律问题。经纪佣金一般由卖方支付。
　　在二手房交易过程中，买卖双方是背对背的，大量沟通工作由房地产经纪人完成。如果购房者对欲购房感兴趣，就可与中介签“购房协议”但并非是最终协议；房地产经纪人持“购房协议”游走在客户间解决他们对价格认知的差异，当双方达成完全一致后，成为正式有效的“购房协议”，再将此协议分别交给买、卖双方的委托律师。买方律师接到此协议后，将会安排买方交纳房价的10%的定金。在购房者的贷款批准后，中介将此笔款项交纳给卖方，同时卖方向中介机构交纳房价 3.85%的佣金。此外还要有一位贷款经纪人或注册会计师负责其银行贷款申请事项，在购房人获得标准房屋所有权证书后，交易完成。
买房可以进行按揭贷款，但办理贷款的银行必须是新西兰、澳大利亚或者香港的银行。首期款10—35%不等，新西兰银行至少可以提供65%的贷款，澳大利亚银行可以提供69%以上的贷款。首期款放在律师行，交楼时交给发展商，期间计算利息。外国人士在新西兰也可购屋，而且不须缴纳印花税。

稳定的投资回报
近些年，新西兰自用住宅的持有率自90年代的75%降至65%，同时也从世界第一的排名，降至目前的世界第八，主要原因：一是高通货膨胀的时代已经过去，不动产抗拒通货膨胀的迫切性不再那么重要；二是年轻一辈的新西兰人不太负担得起日益增加的房价，而选择租屋一途；三是移民的不断涌入，租房成了主要的居住方式。
住宅投资一般有两大收入来源，房租现金收入和不动产增值收入。我的一个朋友前些年依靠贷款购买了奥克兰一栋三室两厅的自用住宅出租，其中土地价值4万纽币（新西兰元），房屋价值10万纽币，家电及简单装饰2万纽币。购买时他首付款为3万纽币，其余依靠银行贷款。新西兰实行周薪制，出租时每周的租金收入 250纽币，全年扣除4周的空置期，按出租48周计算，租金收入为12000纽币。由于银行贷款利息高达7%，所以全年还息9100纽币，加上房地税 1200纽币，保险及其它项支出为500纽币，以及交由专业公司管理缴纳租金收入7.5%的管理费900纽币，全年支出总计11700纽币。收入减去支出，净收入为300纽币，仅为投资3万元纽币的1%，比起目前国内的租务市场来，投资回报要低很多。这一方面是因为国内在房地税和保险的管理还有许多漏洞，另一方面是银行利息低于新西兰。实际上，新西兰住宅投资主要依靠不动产增值收入，假设房地产的平均增值每年是3%，10年后的房价将约等于21万纽币，扣除所有开销后不动产增值48000纽币，其平均投资报酬率将超过每年16%。
新西兰政府对外国投资者没有任何限制，不征收土地税。由于大量的移民进入新西兰，奥克兰的物业需求量持续上扬，加上市区土地供应量少，可供兴建房屋的土地更加严重短缺。从近10年的房产走势看，新西兰楼市因1997年亚洲金融风暴的影响一直处低谷，2002年底开始回升，至今一直处于升幅阶段，所以新西兰房产比较适合作为长线投资产品。新西兰房产最大的优势是具有稳定的租金回报和升值，而且是永久业权。