远程破解QQ密码的各种方法

“远程破解”与“本地破解”正好相反，是指QQ盗号者通过网络盗窃远端QQ
用户的密码。这种QQ破解有很多方法，如在线密码破解、登录窗口破解、邮箱破
解、消息诈骗以及形形色色的QQ木马病毒等。下面就让我们一同来看看这些QQ密
码的远程破解是怎么实现的。
1、在线密码破解
大家知道QQ可以利用代理服务器登录，这是一种保护措施。它不仅可以隐藏用户
的真实IP地址，以避免遭受网络攻击，还可以加快登录速度，保证登录的稳定性
。
在线密码破解和本地密码破解采用的技术方法类似，都是穷举法，只不过前
者完全脱离了本地用户使用的QQ。它通过对登录代理服务器进行扫描，只要想盗
的QQ号码在线，就可利用在线盗号工具实现远程TCP/IP的追捕，从而神不知鬼不
觉地盗取QQ密码！
在线破解改变了本地破解那种被动的破解方式，只要是在线的QQ号码都可以
破解，适用范围较广。但是由于它仍然采用穷举法技术，所以在枚举密钥位数长
度以及类型时，校验时间很长，破解效率不高。同样，这种方法还受到电脑速度
、网速等诸多因素的影响，因此比前面的本地破解更麻烦。
目前功能比较强大的一款QQ密码在线破解软件叫QQExplorer（最新版本，本
人收藏）。它的破解操作分四步：第一步，在QQ起始号码和结束号码中填上想要
盗取的QQ号码（此号码必须在线）；第二步，在“添加或删除HTTP代理服务器”
中输入代理服务器的IP地址和端口号码（如果你嫌自己寻找QQ代理服务器麻烦，
可以使用一些现代的QQ代理公布软件）；第三步，点击“添加&测试”按钮，软
件先自动检测此服务器是否正常，确定后将它加入代理服务器列表（此软件可填
入多个代理服务器的地址，并且能够自动筛选不可用或者速度慢的服务器）；第
四步，点击“开始”按钮，开始在线密码破解……
2、登录窗口破解
伪造QQ登录窗口的盗号方法非常简单，这是一种比较另类的木马破解方法（
后面对木马破解有专门讲述）。先用盗号软件生成一个伪装的QQ主程序，它运行
后会出现跟腾讯QQ一模一样的登录窗口，只要用户在这个伪登录窗口中登录，输
入的QQ号及密码就会被记录下来，并通过电子邮件发送到盗号者指定的油箱中，
在此以一款叫“狐Q”（本人有最新版软件）的软件为例，首次运行它时，它会
把自身复制到QQ目录中，并把原来的QQ.exe文件改名为QQ.com（这样的更改不会
影响QQ的正常运行）。设置完毕后，“狐Q”的原程序就会消失，伪装成QQ等待
“猎物”上钩……在其软件设置中，有一项设置可以决定真假QQ交替运行的次数
，可以减少用户在使用QQ时产生的怀疑。比如说将“生效次数”设定为3，那么
用户第一次运行的是真QQ了，也就是说在第三次运行时，用户的QQ号便被盗了！
在QQ密码发送的过程中，如果发送失败，它还会把QQ号和密码记下来，等待下一
次发送。
即时监视QQ登录窗口的盗号方法利用Windows窗口函数、句柄功能实现QQ号
和密码的后台截取。此类软件几乎可以捕获Windows下所有标准密码框中的密码
，如QQ、Outlook、屏幕保护程序、各种电子邮件客户端、各种游戏账号和上网
账号等。捕获后，它也会将密码实时发送到盗号者指定的邮箱中。其代表性的盗
号软件是“密码使者”，它几乎可以捕获Windows 9x/2000/XP下所有登录窗口中
的密码，并且还能够盗取在网页中登录的各种密码。盗号在使用这款软件时，只
须填上用于接收别人QQ密码的邮箱地址及保护密码，并把生成的盗号器文件传过
去哄骗别人运行，然后就可以坐等密码上门！此软件与传统的键盘记录器不同，
它在电脑每次开机时隐藏自启动，不管密码是用键盘输入的，还是复制、粘贴的
，都能够有效地实时拦截！其注册版本居然还带有自动升级的功能，破坏力十分
巨大。
3、邮箱破解
利用邮箱盗取QQ密码也是一种比较常用的方法。我们都知道，腾讯公司在对
用户的QQ号码进行验证时需要用户填写电子邮箱。对于申请了“密码保护”功能
的用户，在腾讯主页上找回遗忘的密码时，密码会被发送到用户注册时的邮箱中
。所以，只要盗号者破解了对方的电子邮箱，就有机会得到其QQ密码！通常我们
在对方QQ注册时填写的邮箱。至于如何破解电子邮箱，具体的操作方法有多种，
由于它有点超出文本的范畴，所以大家可以自己上网查询相关资料，在此就不赘
述了。
4、消息诈骗
孔子曰：上士杀人用笔端，中士杀人用语言，下士杀人用石盘。远程盗取QQ
密码还有一种大家最常见也是最简单最有效的方法，那就是利用不少人爱贪小便
宜的弱点，进行人为的欺骗！
标题:腾讯关于xxxxx获奖通知
“QQ幸运儿：恭喜！！！您已经成为QQ在线网友齐抽奖的中奖用户。您将获
赠精美T恤1件，并有机会得到NOKIA 7110手机1部。腾讯公司(tencent.com)注：
奖品是以邮寄方式寄出，请您认真填写以下资料。如果填写错误，将被作为自动
放弃获奖机会处理。> > QQ号码：> 密码：> 姓名：> E-mail地址：> 身份证号
码：> 通讯地址：> 联系电话：> 邮编：”
比如我们的QQ经常会收到如下的陌生人消息。
如果你真的如实填写这些资料并傻傻的发送回去，不一会儿QQ密码就被盗了
。
还有类似这样的消息：“亲爱的***号QQ用户，恭喜你你已经成为腾讯的幸
运号码，腾讯公司送你QQ靓号：12345，密码：54321。请尽快登陆并修改密码，
感谢您对腾讯公司的支持！”不少人一看，以为白捡的便宜来了 ，登录一试还
是真的，于是就大大咧咧地笑纳了。但是，很多人为了方便，不管什么东西都爱
使用相同的密码，所以当这个QQ号的密码被你改为与自己QQ号相同的密码时，自
己QQ号的连同这个赠送的QQ号都得玩完！这是因为，赠送的QQ号已被盗号者申请
过密码保护，当你更改密码后他就利用腾讯的密码保护功能把它收了回去，同时
也收走你的QQ密码。如果你的QQ没有申请过密码保护，此刻就只能和它永别了。
5、更多的木马破解
“古希腊大军围攻特洛伊城，久攻不破，遂造一大木马藏匿将士于其中，大
部队假装撤退而弃木马。城中得知敌退，将木马作战利品拖入城内。午夜时分，
匿于木马中的将士开启城门四处纵火，城外伏兵涌入，里应外合，焚屠特洛伊城
。”这是古希腊神话《木马屠城记》的故事，其中那只木马被黑客程序借用其名
，表“一经潜入，后患无穷”之意。一个完整的木马程序由服务器端和控制端组
成。所谓“中了木马”，是指用户的电脑中被安装了木马的服务器端，而拥有控
制端的盗号者就通过网络远程控制该电脑，从而轻而易举地盗得该缒灾械腝Q密
码。
针对QQ的木马程序多不胜数，其中专门盗取QQ密码的也有一大堆，它们被偷
偷地安装在用户的电脑中，随电脑启动而自动运行，如果用户使用QQ，那么其账
号和密码就会被这些木马记录下来，并发送到木马安装者的邮箱中。前面已经介
绍了两款通过登录窗口盗号的QQ木马，下面再介绍两款典型的。
第一款：极品QQ盗号2005”
这是“极品QQ盗号”木马的最新版本。它的使用方法跟前面介绍的“密码使
者”差不多，先再“设置”栏中填入接收QQ密码的邮箱地址和发送邮件的标题，
然后把生成的盗号器偷偷地安装到别人的电脑里……这个木马声称可以避过主流
的杀毒软件，盗取QQ最新版本的密码，即QQ2004和QQ2004奥运特别版的密码。
第二款：QQ间谍3.0 ”
使用此木马软件时，点击工具条上的“服务端”，按照提示生成服务端程序
，然后把它偷偷地传到别人的电脑中，当受害者不小心运行了它，木马就被种上
了。这个木马不仅可以盗号，还能悄悄地在后台记录受害者的QQ聊天信息，并下
载可执行文件实现远程升级和远程执行脚本程序。另外再注册之后，它还可以直
接远程监控对方电脑上的QQ聊天记录。
利用木马软件盗取QQ密码，显然比用前面介绍的那些破解方法更有效率！不
仅节省时间，而且成功率也高。但是，如何把木马程序的服务器端安装在用户的
电脑中，这是一个费心思的事儿。另外，很多功能强大的木马程序都是需要花钱
注册，才能使用其全部功能。因此，对于那些水平参差不齐的盗号者而言，要想
玩转木马程序，还得费点劲。

修改 connection string during install process

public bool modifyConnectionString(string ServerName, string DBName, string AdminName, string AdminPwd, string targetSite)
{

string connectionString = string.Empty;

if (AdminName != string.Empty && AdminPwd != string.Empty)
connectionString = String.Format("Data Source={0};initial catalog={1};id={2};password={3}", ServerName, DBName, AdminName, AdminPwd);
else
connectionString = String.Format("Integrated Security=true;Data Source={0};initial catalog={1}", ServerName, DBName);
try
{
// Get the configuration object for a Web application
// running on the local server.
System.Configuration.Configuration config = WebConfigurationManager.OpenWebConfiguration("/" + targetSite)
as System.Configuration.Configuration;

// Get the appSettings.
ConnectionStringSettings settings = new ConnectionStringSettings();
settings.Name = "connectionString1";
settings.ConnectionString = connectionString;
MessageBox.Show(connectionString);
config.ConnectionStrings.ConnectionStrings.Clear();
config.ConnectionStrings.ConnectionStrings.Add(settings);
config.Save();
return true;
}
catch (Exception ex)
{
MessageBox.Show(ex.Message);
return false;
}

}

run Sql generate from sql 2005

need:
Microsoft.sqlServer.ConnectionInfo
Microsoft.SqlServer.Smo
Microsoft.SqlServer.SmoEnum

c#
using Microsoft.SqlServer.Management.Common;
using Microsoft.SqlServer.Management.Smo;

private void ExecuteSqlfile(string sqlstring)
{
if (ConnectDatabase())
{
try
{
Server server = new Server(new ServerConnection(sqlConn));
server.ConnectionContext.ExecuteNonQuery(sqlstring);

}
finally
{
Command.Connection.Close();
}
}
}

install/uninstall windows service and start it.

install.bat file (%1 --parameter 1, e.g. install.bat c:\Program Files\)
C:\WINDOWS\Microsoft.NET\Framework\v2.0.50727\aspnet_regiis -i
cd %1
InstallUtil.exe winservice.exe
NET START "your win services display name"
Pause

uninstall.bat file
cd %1
InstallUtil.exe -u winservice.exe
Pause

c# to run the install.bat file
ProgramFilesx86() run the system program file folder path (e.g. "c:\Program File")
using System.Diagnostics;
System.Diagnostics.Process.Start("\"" + ProgramFilesx86() + "\\path\\install.bat\"", parameter1);

使用VS2005部署带有数据库的Web站点

1． 在“新建项目”对话框的左侧树状图中选择“Other Project Types”->“Setup and Deployment”节点，在右侧选择“Web Setup Project”。

2． 在Solution Explorer中在Solution上点右键，选择“Add”->“Existing Web Site”，将存放编译好的Web网站的文件夹加入Solution中。

如果添加使用aspnet_compiler编译好的网站，有可能会出现下面的提示框，点击“是”就行。

3． 再添加一个新的“Class Library”，名称“CreateDB”，用以创建数据库的操作。

删除默认生成的“class1.cs”，在这个项目上点右键，选择“Add”->“New Item”，在弹出的对话框中选择“Installer Class”，点击OK。

在类中添加如下代码：
private void ExecuteSql(string connectionString, string databaseName, string sql)
{
SqlConnection sqlConnection = new SqlConnection(connectionString);
SqlCommand sqlCommand = new SqlCommand(sql, sqlConnection);
try
{
sqlCommand.Connection.Open();
sqlCommand.Connection.ChangeDatabase(databaseName);
sqlCommand.ExecuteNonQuery();
}
catch (Exception exception)
{
throw exception;
}
finally
{
sqlCommand.Connection.Close();
}
}

public override void Install(System.Collections.IDictionary stateSaver)
{
string server = this.Context.Parameters["server"];
string database = this.Context.Parameters["dbname"];
string user = this.Context.Parameters["user"];
string password = this.Context.Parameters["pwd"];
string targetDir = this.Context.Parameters["targetdir"];

try
{
string connectionString = String.Format("data source={0};user id={1};password={2};persist security info=false;packet size=4096",
server, user, password);

//create db
ExecuteSql(connectionString, "master", "CREATE DATABASE " + database);

//set user
string setUserString = "sp_addlogin 'PrinteryERP', 'PrinteryERP', 'PrinteryERP'";
string setAccessString = "sp_grantdbaccess 'PrinteryERP'";
string setRole = "sp_addrolemember 'db_owner', 'PrinteryERP'";

//create new user login
try
{
ExecuteSql(connectionString, "master", setUserString);
}
catch { }

//set default database
try
{
ExecuteSql(connectionString, "PrinteryERP", setAccessString);
}
catch { }

//set read role
try
{
ExecuteSql(connectionString, "PrinteryERP", setRole);
}
catch { }

//create table,store produce......
Process osqlProcess = new Process();
osqlProcess.StartInfo.FileName = targetDir + "osql.exe";
osqlProcess.StartInfo.Arguments = String.Format(" -U {0} -P {1} -S {2} -d {3} -i {4}createdb.sql",
user, password, server, database, targetDir);
osqlProcess.StartInfo.WindowStyle = ProcessWindowStyle.Hidden;
osqlProcess.Start();
osqlProcess.WaitForExit();
osqlProcess.Close();

//add data
osqlProcess.StartInfo.Arguments = String.Format(" -U {0} -P {1} -S {2} -d {3} -i {4}insertdata.sql",
user, password, server, database, targetDir);
osqlProcess.StartInfo.WindowStyle = ProcessWindowStyle.Hidden;
osqlProcess.Start();
osqlProcess.WaitForExit();
osqlProcess.Close();
}
catch (Exception exception)
{
throw exception;
}

try
{
string configFile = targetDir + "/Web.config";
if (!File.Exists(configFile))
{
throw new InstallException("没有找到配置文件。");
}

XmlDocument xmlDoc = new XmlDocument();
xmlDoc.Load(configFile);

GC.Collect();
File.Delete(configFile);
GC.Collect();

foreach (XmlNode xmlNode in xmlDoc["configuration"]["connectionStrings"].ChildNodes)
{
if (xmlNode.Name == "add")
{
if (xmlNode.Attributes["name"].Value == "DBConnection")
{
xmlNode.Attributes["connectionString"].Value = String.Format("Data Source={0};Initial Catalog={1};Persist Security Info=True;User ID=PrinteryERP;Password=PrinteryERP",
server, database);
}
if (xmlNode.Attributes["name"].Value == "UserManageServicesConnection")
{
xmlNode.Attributes["connectionString"].Value = String.Format("Data Source={0};Initial Catalog={1};Persist Security Info=True;User ID=PrinteryERP;Password=PrinteryERP",
server, database);
}
}
}
xmlDoc.Save(configFile);
}
catch (Exception exception)
{
throw exception;
}
}
4． 在“Web Setup Project”项目上点右键，选择“Add”->“Project Output”，选择Project“CreateDB”，选择“Primary Output”，点击OK。重复上述动作，将选择刚才添加的Web Site，选择“Content Files”，点击OK。

5． 在“Web Setup Project”项目上点右键，选择“Add”->“File”，将创建数据库表、存储过程和视图的脚本createdb.sql加入。重复，将向 数据表中添加基础数据的脚本insertdata.sql加入。重复，将程序osql.exe加入。
6． 在“Web Setup Project”项目上点右键，选择“Add”->“Merge Module”，在弹出的对话框中选择“VC_User_CRT71_RTL_X86_---.msm”，点击OK。添加这个VC运行库是因为在一台干净 的机器上测试的时候发现osql.exe这个程序需要这个库。
7． 在“Web Setup Project”项目上点右键，选择“Properties”，在弹出的对话框中可以设置一些安装程序的属性。点击按钮“Prerequisites”， 在弹出的对话框中选中“.NET Framework 2.0”和“Windows Installer 3.1”，选中“Download prerequisites from the same location as my application”。这样就可以把这些组件和应用程序打包在一起，安装的时候自动检测并安装了。如果需要部署的计算机如果没有打过最新的补丁的话， 是没有“Windows Installer 3.1”的，如果没有这个组件，“.NET Framework 2.0”是不能安装的。

8．在“Web Setup Project”项目上点右键，选择“View”->“Custom Actions”，在出现的树状图的节点“Install”上点右键，选择“Add Custom Actions”。在弹出的对话框中“Look in”中选择“Web Application Folders”，在下面选择“Primary output from CreateDB (Active)”，点击OK。

9． 在“Web Setup Project”项目上点右键，选择“View”->“User Interface”，在出现的树状图节点“Install”的子节点“Start”上点击右键，选择“Add Dialog”，在弹出的对话框中选择“TextBoxes(A)”。

在新添加的节点“TextBoxes (A)”上点击右键，选择“Properites Window”，依次设置Edit*Property属性为“CUSTOMTEXTA1”，“CUSTOMTEXTA2”，“CUSTOMTEXTA3” 和“CUSTOMTEXTA4”。

10． 在刚刚建立的“Primary output from CreateDB (Active)”节点上点右键，选择“Properties Window”，设置“CustomActionData”属性为“/dbname=[CUSTOMTEXTA1] /server=[CUSTOMTEXTA2] /user=[CUSTOMTEXTA3] /pwd=[CUSTOMTEXTA4] /targetdir="[TARGETDIR]\"”。

接下来对整个解决方案进行编译，会在输出目录下生成两个文件夹和两个文件。
两个文件夹中分别包含了.NET Framework 2.0和Windows Installer3.1的安装包。另外的两个文件分别是(项目名称).msi和setup.exe。如果要进行安装，请执行setup.exe。

Bootstrap Manifest Generator - How To Setup Custom Pre-Requisites (VS 2005 Web setup project)

Bootstrap Manifest Generator - How To Setup Custom Pre-Requisites (VS 2005 Web setup project)

From: http://jcrawfor74.wordpress.com/2008/02/27/bootstrap-manifest-generator-how-to-custom-pre-requisites/

Recently I was attempting to create a deployment package that has customised pre-requisites i.e I wanted my installer to detect if AJAX Extensions 1.0 was installed and if not ask the user to install it.

I found this link talking about how to do it..

http://www.codeplex.com/MSAjax10SetupPrereq

Which lead me to download the Bootstapper Manifest generator from http://www.codeplex.com/bmg

http://www.davidguyer.us/BMG/publish.htm

I was a bit lost with what to do so hopefully this will save you the pain I went though.

(Note: the BMG is really buggy. Most of the system checks don’t work, and once you add a file system check and save your project you can no longer open your bootstrap project. But given it is free it’s better than attempting to write the XML by hand)

As an example to create a pre-requisite for AJAX follow these steps:

1. Run the BMG tool.
2. Create a new Package Manifest. Give it a name, AJAX
3. Add a file, choose the AJAX Extension installer .msi.
4. Give it a name, this will be the name that appears in your installer so make it something nice like “Microsoft ASP .Net 2.0 AJAX Extensions 1.0″
5. Build it.

Now if it builds have a look at the location that it is written to, it is a visual studio directory, so I thought to myself it must integrate with VS2005.

So open your Setup Project in visual studio, (in my case, a Web Setup Project). Right Click — Properties on the solution. There in the bottom right is the pre-requisite button.

Click on it and you should now see AJAX as an option.

Traps for young players

1. Copy paste

Inside the BGM copy and paste does not appear to work. The trick, is right click in the field and choose paste.

2. Download from web Option

If you want to download from the web enter the url for the .exe. I setup my own publically available spot to allow downloading these pre-requesites (rather than relying on the microsoft download site), as they migth change things. So I have a known static location to go download the AJAX Extensions msi.

3. System Checks

You should include a check to see whether AJAX is already installed.

In your manifest click on the file you added, and go to the “System Checks” tab. I found that most of the system checks did not work properly.

I found the one that did work was a file check, so I added a file check for System.Web.Extensions.dll in the default location

• Add a File check. Set the file name to System.Web.Extensions.dll, turn off the search, and enter the default path to the ASP Net folder.
• Switch to the “Install Conditions” tab and add a line that says:
  • Type - By Pass If
  • Property - AJAX (or the name you gave your system check
  • Comparison - Exists

Cheers and goodluck

接口(Interface)的作用

接口(Interface)的作用

继承"基类"跟继承"接口"都能实现某些相同的功能，但有些接口能够完成的功能是只用基类无法实现的

1.接口用于描述一组类的公共方法/公共属性. 它不实现任何的方法或属性，只是告诉继承它的类
《至少》要实现哪些功能,继承它的类可以增加自己的方法.

2.使用接口可以使继承它的类: 命名统一/规范,易于维护.比如: 两个类 "狗"和"猫",如果它
们都继承了接口"动物",其中动物里面有个方法Behavior(),那么狗和猫必须得实现Behavior()方法，
并且都命名为Behavior这样就不会出现命名太杂乱的现象.如果命名不是Behavior()，接口会约束
即不按接口约束命名编译不会通过.

3.提供永远的接口。 当类增加时，现有接口方法能够满足继承类中的大多数方法，没必要
重新给新类设计一组方法，也节省了代码，提高了开发效率.
举个代码示例:

//公共接口: "动物"
public Interface IAnimal
{
int EyeNumber;
private void Behavior(); //行为方法，描述各种动物的特性
}

//类: 狗
public Dog : IAnimal
{
string ActiveTime = "白天";
private void Behavior()
{ {
Console.Write("我晚上睡觉,白天活动");
}
}

//类: 猫
public Cat: IAnimal
{
string ActiveTime = "夜晚";
private void Behavior()
{ {
Console.Write("我白天睡觉,晚上活动");
}
}


//简单的应用:
public static Main()
{
Dog myDog = new Dog();
myDog.Behavior(); //输出: "我晚上睡觉,白天活动"
Cat myCat = new Cat();
myCat.Behavior(); //输出: "我白天睡觉,晚上活动"
}
以上调用不同的类的相同名方法，会输出不同的东东，也就是说每个类里面的同名方法完成的
功能可以是完全不同的.

更进一步，不是用上面Main方法这样一个一个调用类的方法，用多态性实现其调用.
看一下下面这个方法:
public Behavior(IAnimal myIanimal)
{
myIanimal.Behavior();
}

其参数是<<接口类型>>，任何继承它的类都可以调用此方法，此方法能根据类的不同调用不同的类
中的方法. 也即能够自己根据不同的类，完成不同的类的功能.
多态性代码示例:
Dog myDog = new Dog();
Cat myCat = new Cat();
Behavior(myDog); //Behavior接受“狗”类实例
Behavior(myCat); //Behavior接受“狗”类实例

这样Behavior方法写一次就能完成所有继承它的类中的相同名方法的不同功能. 非常方便，

同样，由于“动物软件”功能需求，需要再增加一个"龟"类:
//类: 龟
public Tortoise: IAnimal
{
string ActiveTime = "很难说";
private void Behavior()
{ {
Console.Write("我可以不活动，一睡就睡五千年!");
}
}
那么也可以调用上面多态方法，所以说接口使方法具有较好扩展性.
如果继承它的类很多的话，有多少好处是可想而知的!

另外, 也有抽象类能够实现但接口不能实现的情况:

1. 在抽象类中可以加代码逻辑,但接口不能.

2. 如果要在接口中增加一个方法, 所有实现它的类都强制重载一遍此方法, 如果重载类很多时, 会增大工作量.

总之, 一般在仅实现单继承用途时, 尽量用抽象类, 功能也更强些!

Abstract class VS Interface

来自:ITPUB devilbaby [原作]

abstract class和interface是Java语言中对于抽象类定义进行支持的两种机制，正是由于这两种机制的存在，才赋予了Java强大的面向对象能力。 abstract class和interface之间在对于抽象类定义的支持方面具有很大的相似性，甚至可以相互替换，因此很多开发者在进行抽象类定义时对于 abstract class和interface的选择显得比较随意。其实，两者之间还是有很大的区别的，对于它们的选择甚至反映出对于问题领域本质的理解、对于设计意图 的理解是否正确、合理。本文将对它们之间的区别进行一番剖析，试图给开发者提供一个在二者之间进行选择的依据。 理解抽象类 abstract class和interface在Java语言中都是用来进行抽象类（本文中的抽象类并非从abstract class翻译而来，它表示的是一个抽象体，而abstract class为Java语言中用于定义抽象类的一种方法，请读者注意区分）定义的，那么什么是抽象类，使用抽象类能为我们带来什么好处呢？ 在 面向对象的概念中，我们知道所有的对象都是通过类来描绘的，但是反过来却不是这样。并不是所有的类都是用来描绘对象的，如果一个类中没有包含足够的信息来 描绘一个具体的对象，这样的类就是抽象类。抽象类往往用来表征我们在对问题领域进行分析、设计中得出的抽象概念，是对一系列看上去不同，但是本质上相同的 具体概念的抽象。比如：如果我们进行一个图形编辑软件的开发，就会发现问题领域存在着圆、三角形这样一些具体概念，它们是不同的，但是它们又都属于形状这 样一个概念，形状这个概念在问题领域是不存在的，它就是一个抽象概念。正是因为抽象的概念在问题领域没有对应的具体概念，所以用以表征抽象概念的抽象类是 不能够实例化的。 在面向对象 领域，抽象类主要用来进行类型隐藏。我们可以构造出一个固定的一组行为的抽象描述，但是这组行为却能够有任意个可能的具体实现方式。这个抽象描述就是抽象 类，而这一组任意个可能的具体实现则表现为所有可能的派生类。模块可以操作一个抽象体。由于模块依赖于一个固定的抽象体，因此它可以是不允许修改的；同 时，通过从这个抽象体派生，也可扩展此模块的行为功能。熟悉OCP的读者一定知道，为了能够实现面向对象设计的一个最核心的原则OCP(Open- Closed Principle)，抽象类是其中的关键所在。 从语法定义层面看abstract class和interface 在语法层面，Java语言对于abstract class和interface给出了不同的定义方式，下面以定义一个名为Demo的抽象类为例来说明这种不同。 使用abstract class的方式定义Demo抽象类的方式如下： abstract class Demo ｛ abstract void method1(); abstract void method2(); … ｝ 使用interface的方式定义Demo抽象类的方式如下： interface Demo { void method1(); void method2(); … } 在abstract class方式中，Demo可以有自己的数据成员，也可以有非abstarct的成员方法，而在interface方式的实现中，Demo只能够有静态的不能被修改的数据成员（也就是必须是static final的，不过在interface中一般不定义数据成员），所有的成员方法都是abstract的。从某种意义上说，interface是一种特殊形式的abstract class。 对于abstract class和interface在语法定义层面更多的细节问题，不是本文的重点，不再赘述，读者可以参阅参考文献〔1〕获得更多的相关内容。 从编程层面看abstract class和interface 从编程的角度来看，abstract class和interface都可以用来实现"design by contract"的思想。但是在具体的使用上面还是有一些区别的。 首先，abstract class在Java语言中表示的是一种继承关系，一个类只能使用一次继承关系。但是，一个类却可以实现多个interface。也许，这是Java语言的设计者在考虑Java对于多重继承的支持方面的一种折中考虑吧。 其次，在abstract class的定义中，我们可以赋予方法的默认行为。但是在interface的定义中，方法却不能拥有默认行为，为了绕过这个限制，必须使用委托，但是这会 增加一些复杂性，有时会造成很大的麻烦。 在 抽象类中不能定义默认行为还存在另一个比较严重的问题，那就是可能会造成维护上的麻烦。因为如果后来想修改类的界面（一般通过abstract class或者interface来表示）以适应新的情况（比如，添加新的方法或者给已用的方法中添加新的参数）时，就会非常的麻烦，可能要花费很多的时 间（对于派生类很多的情况，尤为如此）。但是如果界面是通过abstract class来实现的，那么可能就只需要修改定义在abstract class中的默认行为就可以了。 同样，如果不能在抽象类中定义默认行为，就会导致同样的方法实现出现在该抽象类的每一个派生类中，违反了"one rule，one place"原则，造成代码重复，同样不利于以后的维护。因此，在abstract class和interface间进行选择时要非常的小心。 从设计理念层面看abstract class和interface 上面主要从语法定义和编程的角度论述了abstract class和interface的区别，这些层面的区别是比较低层次的、非本质的。本小节将从另一个层面：abstract class和interface所反映出的设计理念，来分析一下二者的区别。作者认为，从这个层面进行分析才能理解二者概念的本质所在。 前面已经提到过，abstarct class在Java语言中体现了一种继承关系，要想使得继承关系合理，父类和派生类之间必须存在"is a"关系，即父类和派生类在概念本质上应该是相同的（参考文献〔3〕中有关于"is a"关系的大篇幅深入的论述，有兴趣的读者可以参考）。对于interface 来说则不然，并不要求interface的实现者和interface定义在概念本质上是一致的，仅仅是实现了interface定义的契约而已。为了使论述便于理解，下面将通过一个简单的实例进行说明。 考虑这样一个例子，假设在我们的问题领域中有一个关于Door的抽象概念，该Door具有执行两个动作open和close，此时我们可以通过abstract class或者interface来定义一个表示该抽象概念的类型，定义方式分别如下所示： 使用abstract class方式定义Door： abstract class Door { abstract void open(); abstract void close()； } 使用interface方式定义Door： interface Door { void open(); void close(); } 其他具体的Door类型可以extends使用abstract class方式定义的Door或者implements使用interface方式定义的Door。看起来好像使用abstract class和interface没有大的区别。 如果现在要求Door还要具有报警的功能。我们该如何设计针对该例子的类结构呢（在本例中，主要是为了展示abstract class和interface反映在设计理念上的区别，其他方面无关的问题都做了简化或者忽略）？下面将罗列出可能的解决方案，并从设计理念层面对这些不同的方案进行分析。 解决方案一： 简单的在Door的定义中增加一个alarm方法，如下： abstract class Door { abstract void open(); abstract void close()； abstract void alarm(); } 或者 interface Door { void open(); void close(); void alarm(); } 那么具有报警功能的AlarmDoor的定义方式如下： class AlarmDoor extends Door { void open() { … } void close() { … } void alarm() { … } } 或者 class AlarmDoor implements Door ｛ void open() { … } void close() { … } void alarm() { … } ｝ 这 种方法违反了面向对象设计中的一个核心原则ISP（Interface Segregation Priciple），在Door的定义中把Door概念本身固有的行为方法和另外一个概念"报警器"的行为方法混在了一起。这样引起的一个问题是那些仅仅 依赖于Door这个概念的模块会因为"报警器"这个概念的改变（比如：修改alarm方法的参数）而改变，反之依然。 解决方案二： 既然open、close和alarm属于两个不同的概念，根据ISP原则应该把它们分别定义在代表这两个概念的抽象类中。定义方式有：这两个概念都使用abstract class方式定义；两个概念都使用interface方式定义；一个概念使用abstract class方式定义，另一个概念使用interface方式定义。 显然，由于Java语言不支持多重继承，所以两个概念都使用abstract class方式定义是不可行的。后面两种方式都是可行的，但是对于它们的选择却反映出对于问题领域中的概念本质的理解、对于设计意图的反映是否正确、合理。我们一一来分析、说明。 如 果两个概念都使用interface方式来定义，那么就反映出两个问题：1、我们可能没有理解清楚问题领域，AlarmDoor在概念本质上到底是 Door还是报警器？2、如果我们对于问题领域的理解没有问题，比如：我们通过对于问题领域的分析发现AlarmDoor在概念本质上和Door是一致 的，那么我们在实现时就没有能够正确的揭示我们的设计意图，因为在这两个概念的定义上（均使用interface方式定义）反映不出上述含义。 如果我们对于问题领域的理解是：AlarmDoor在概念本质上是Door，同时它有具有报警的功能。我们该如何来设计、实现来明确的反映出我们的意思呢？前面已经说过，abstract class在Java语言中表示一种继承关系，而继承关系在本质上是"is a"关系。所以对于Door这个概念，我们应该使用abstarct class方式来定义。另外，AlarmDoor又具有报警功能，说明它又能够完成报警概念中定义的行为，所以报警概念可以通过interface方式定义。如下所示： abstract class Door { abstract void open(); abstract void close()； } interface Alarm { void alarm(); } class AlarmDoor extends Door implements Alarm { void open() { … } void close() { … } void alarm() { … } } 这 种实现方式基本上能够明确的反映出我们对于问题领域的理解，正确的揭示我们的设计意图。其实abstract class表示的是"is a"关系，interface表示的是"like a"关系，大家在选择时可以作为一个依据，当然这是建立在对问题领域的理解上的，比如：如果我们认为AlarmDoor在概念本质上是报警器，同时又具有 Door的功能，那么上述的定义方式就要反过来了。 结论 abstract class和interface是Java语言中的两种定义抽象类的方式，它们之间有很大的相似性。但是对于它们的选择却又往往反映出对于问题领域中的概 念本质的理解、对于设计意图的反映是否正确、合理，因为它们表现了概念间的不同的关系（虽然都能够实现需求的功能）。这其实也是语言的一种的惯用法，希望 读者朋友能够细细体会。

新西兰生孩子的福利

问题一：IRD都提供拿些福利金？
回 答：IRD提供的福利金（其实不是福利金，我不知道怎么翻译，应该算是退税吧）现在更名为famillies tax credits啦，之前叫什么我也不知道。
一共有4种类型，你可以拿其中的一种或多种，只要符合该类型的条件（一般家庭都能拿其实3种）

第一种：Family Tax Credit
最多可以拿到每周82块钱，收入越高拿的越少，一个孩子的话，家庭年收入超过$56320就没有的拿啦。

第二种：In-work tax credit
父母双方或一方必须每周工作合计30个小时或以上，单亲必须每周工作20个小时或以上才可以拿。
最多可以拿到每周60块钱，，收入越高拿的越少，一个孩子的话，家庭年收入超过$71920就没有的拿啦。

第三种：Minimum family tax credit
父母双方或一方必须每周工作合计30个小时或以上，单亲必须每周工作20个小时或以上，并且家庭年收入不超过$22645才可以拿。

第四种：Parental tax credit
给家里有新生儿的，一次性最多给1200块，分8周给。如果工作的妈妈拿了paid parental leave的话就不能再拿这个了。
家庭年收入71000或以下都能拿到1200块。年收入超过71000块低于101000块也可以拿到部分钱。


问题二：如何申请？
回 答：步骤如下。
1、生完孩子后，首先向内政部申请出生证明，申请表格midwife会给，也可以向内政部要。
2、等拿到出生证明后，向ird申请宝宝的ird number。申请表是IR595，网上下载地址是http://www.ird.govt.nz/forms-guides/number/forms-500-599/ir595-form-individualirdapp.html
3、等拿到宝宝的ird number后就可以申请families tax credits啦。表格的名称为Working for Families Tax Credits registration form FS1，网上下载地址是http://www.ird.govt.nz/forms-guides/title/forms-w/fs001-form-wfftcreg-2009.html?id=righttabs
也可以打电话0800 257 777让他们寄给你。
如果家庭比较困难，急需钱的话，可以直接先执行第3步，IRD会给你8周的钱，然后等拿到宝宝的IRD number后再继续给。

问题三：什么人可以拿？
回 答：
1、宝宝或者宝宝的主监护人（一般为妈妈或者爸爸）是新西兰永久居民或公民。（因为之前的政策是只要在新西兰出生就可以拥有新西兰国籍，所以存在父母没有身份而宝宝是公民的情况。现在政策改了，也就是说父母一方必须有身份才可以拿。）
如果不确定自己是否符合，可以打电话 0800 227 773
2、并且主监护人必须曾经连续在新西兰居住12个月。

问题四：我可以拿多少钱？
回 答：你可以在IRD的网站上输入个人情况，计算出每周能够拿到金额，http://www.ird.govt.nz/calculators/keyword/wff-tax-credits/calculator-wfftc-estimate-2009.html
Parental tax credit可以在 http://www.workingforfamilies.govt.nz/tax-credits/payment-table.html 上查到。表格中PTC一列既为Parental tax credit。注意，该表格中的金额是两周的（fortnightly payment）。


问题五：Paid parental leave是什么？
回 答：paid parental leave不属于Famillies tax credits，它是government-funded的，由the Department of Labour来负责的，IRD只是扣税+发钱。
任何working mum只要每周工作10小时或以上、连续为同一雇主工作6个月就可以申请Paid parental leave。也就是说，不是PR也可以拿，part-time只要每周不少于10小时也可以拿。如果还不确定自己符不符合条件，可以打电话到the Department of Labour询问： 0800 20 90 20.
最晚要在预产期3个月之前书面通知你的employer。

[ 本帖最后由 球球妈 于 2008-5-26 16:15 编辑 ]

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10分钟让你全面了解当前世界金融危机

10分钟让你全面了解当前世界金融危机
信源：天涯杂谈｜编辑：2008-10-09｜ 网址：http://www.popyard.org 抄送朋友｜打印保留

八阕 http://www.popyard.org 对金融危机最普遍的官方解释是次贷问题，然而次贷总共不过几千亿，而美国政府救市资金早已到了万亿以上，为什么危机还是看不到头？有文章指出危机的根源是金融机构采用“杠杆”交易；另一些专家指出金融危机的背后是62万亿的信用违约掉期（Credit Default Swap, CDS）。那么，次贷，杠杆和CDS之间究竟是什么关系？它们之间通过什么样的相互作用产生了今天的金融危机？在众多的金融危机分析文章中，始终没有看到对这些问题的简单明了的解释。本文试图通过自己的理解为这些问题提供一个答案，为通俗易懂起见，我们使用了几个假想的例子。有不恰当之处欢迎批评讨论。

一。杠杆。目前，许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。也就是说，这个银行A以 30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5％，那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150％的暴利。反过来，假如投资亏损5％，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。

二。 CDS合同。由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不运行进行这样的冒险操作。所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”。这种保险就叫 CDS。比如，银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司，诸如此类。A对B说，你帮我的贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。A想，如果不违约，我可以赚 45亿，这里面拿出5亿用来做保险，我还能净赚40亿。如果有违约，反正有保险来赔。所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意。B是一个精明的人，没有立即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1％。如果做一百家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过 50亿，即使两家违约，还能赚400亿。A,B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。

三。 CDS市场。B做了这笔保险生意之后，C在旁边眼红了。C就跑到B那边说，你把这100个CDS卖给我怎么样，每个合同给你2亿，总共200亿。B想，我的400亿要10年才能拿到，现在一转手就有200亿，而且没有风险，何乐而不为，因此B和C马上就成交了。这样一来，CDS就像股票一样流到了金融市场之上，可以交易和买卖。实际上C拿到这批CDS之后，并不想等上10年再收取200亿，而是把它挂牌出售，标价220亿；D看到这个产品，算了一下，400亿减去220亿，还有180亿可赚，这是“原始股”，不算贵，立即买了下来。一转手，C赚了20 亿。从此以后，这些CDS就在市场上反复的抄，现在CDS的市场总值已经抄到了62万亿美元。

四。次贷。上面 A,B,C,D,E,F....都在赚大钱，那么这些钱到底从那里冒出来的呢？从根本上说，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。而他们的盈利大半来自美国的次级贷款。人们说次贷危机是由于把钱借给了穷人。笔者对这个说法不以为然。笔者以为，次贷主要是给了普通的美国房产投资人。这些人的经济实力本来只够买自己的一套住房，但是看到房价快速上涨，动起了房产投机的主意。他们把自己的房子抵押出去，贷款买投资房。这类贷款利息要在8％－9％以上，凭他们自己的收入很难对付，不过他们可以继续把房子抵押给银行，借钱付利息，空手套白狼。此时A很高兴，他的投资在为他赚钱；B也很高兴，市场违约率很低，保险生意可以继续做；后面的C,D,E,F等等都跟着赚钱。

五。次贷危机。房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘。此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁。房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于到了走头无路的一天，把房子甩给了银行。此时违约就发生了。此时A感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不到那里，反正有B做保险。B也不担心，反正保险已经卖给了C。那么现在这份CDS保险在那里呢，在G手里。G刚从F手里花了300亿买下了 100个CDS，还没来得及转手，突然接到消息，这批CDS被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1％到2％的违约率。每个违约要支付50亿的保险金，总共支出达1000亿。加上300亿CDS收购费，G的亏损总计达1300亿。虽然G是全美排行前10名的大机构，也经不起如此巨大的亏损。因此G 濒临倒闭。

六。金融危机。如果G倒闭，那么A花费5亿美元买的保险就泡了汤，更糟糕的是，由于A采用了杠杆原理投资，根据前面的分析，A 赔光全部资产也不够还债。因此A立即面临破产的危险。除了A之外，还有A2，A3,...,A20，统统要准备倒闭。因此G,A,A2,...,A20一起来到美国财政部长面前，一把鼻涕一把眼泪地游说，G万万不能倒闭，它一倒闭大家都完了。财政部长心一软，就把G给国有化了，此后A,...,A20的保险金总计1000亿美元全部由美国纳税人支付。

七。美元危机。上面讲到的100个CDS的市场价是300亿。而CDS市场总值是62万亿，假设其中有10％的违约，那么就有6万亿的违约CDS。这个数字是 300亿的200倍。如果说美国政府收购价值300亿的CDS之后要赔出1000 亿。那么对于剩下的那些违约CDS，美国政府就要赔出20万亿。如果不赔，就要看着A20,A21,A22等等一个接一个倒闭。无论采取什么措施，美元大贬值已经不可避免。

以上计算所用的假设和数字同实际情况会有出入，但美国金融危机的严重性无法低估。

申请公民最新全程攻略（从申请到拿护照）（转帖）

申请公民最新全程攻略（从申请到拿护照） Post By：2008-5-30 0:09:00

0 看到晓勇亲亲童鞋的 [原创]申请PR最新全程攻略（从申请到拿卡），　最近碰巧刚申请到公民，拿到新护照，闲来没事就上来凑凑热闹．已经很久没在论坛上长篇大论． 首先是可以申请新加坡公民的种类 １．　２１岁以上成年并且在申请公民之前拿到新加坡永久居民至少２－６，申请者如果只拿到PR1年要申请公民的话可以先做一个测试 ２．　当过兵的SPR ３．　新加坡公民的配偶，并且结婚２年以上拿到SPR２年以上 ４．　孩子出生在新加坡外，但是长期定居在新加坡，并且父母是新公民 ５．　孩子出生在新加坡外，父母亲其中一个是新加坡公民 以下是英文原文，翻译不当请见谅和指教http://www.ica.gov.sg/page.aspx?pageid=132&secid=130 　 我是符合第一条的，SPR2年没几天就递交了申请表，其实自己也不需要买房子，旅行也不是很多，不是需要经常出国，其实暂时申请公 民并没有什么实质性之的用途，但是SPR了２年就是觉得该申请了，或者抱着试试的心态，拿到了就拿，拿不到以后就永远不申请的态度于１０月递交了申请所用 到的文件，要亲自去ICA ６楼．　 需要准备的是 １．　一份填好的申请表和附件（请去上边网站下载），　一张护照照片贴在申请表格，可以在ICA 2楼３楼拍照，５块几毛４张，很便宜．主要是在那边拍得一定符合要求，我在影楼拍得后来就没符合要求，这是后话． ２．　IC和出生证明，相信办理PR的时候大家都拿到了出生证明，所以不需要专门去办理 ３．　结婚，离婚，分居等证书材料（　是针对有家庭的人，这些我都没需要到）　 ４．　护照或者其他旅行证件 5．　entry permit/re entry permit（其实就在护照上）　 6. 毕业证书和其他技能证书（我有的就都背过去了，不管用不用得到）　 ７．　雇主的信，很简单，主要说明你的职业，加入公司日期，基本工资和总共拿多少工资（加上一些补贴，加班费什么的）　还要有３－６个月的工资条　，其实三个月就行，以防万一，我打印了６个月的 ８．　过去三年的税收证明．我申请的时候只有１年的并且还没纳税． ９．　cpf的１２个月的单子，直接从cpf网页打印就可以． １０　如果自己开公司的就需要一切其他赢利什么乱七八糟的东西，后边１０－１５条的东西我都没用到 １１．前配偶的死亡证明 １２．因为宗教关系增加名字的证明 １３　孩子　的护照和出生证名 １４　孩子的entry permit 和IC 15 　外国的国籍证明和外国的IC, 我的身份证都在国内，所以这个我也没给．请参考楼上网站原文翻译不当请见谅和指教 大部分材料都很好准备，主要就是表格，护照，　ＩＣ，　照片，cpf and payslip.还有税单然后email给hr让他们出示一封简单的信件，然后准备好所有的材料，就趁着午饭时间去ica递交．不用按号码，直接排队，然 后一个人会帮你简单评估一下，如果你符合申请，就会收９０元，然后给你一个号码，等着进房间给officer interview, 说是interview主要就是核实一下你的材料，并看有没有什么需要补充的材料．officer会大概看一边你的表格，那里没添好的会让你添好，然后核 对你交上去的原件．　由于我有做一份part time, 那个part time 也有contribute cpf,尽管我已经把part time的工资条带去了，可是她还要我part time company出示一封信，主要说明我的兼职的职业，加入公司日期，基本工资．别的材料我准备的都很齐全，然后核实完了没问题，就举起左手宣誓我所填写的 材料都是正确无误的． 然后赶紧给part time company打电话要求那封信，大概托了一个星期拿到后立刻亲自去交了上去，直接交给了counter staff,没有见到officer,其实邮寄过去也行，主要公司离ica不远，就亲自过去了一趟． 然后就是漫长的等待，按理说１０月交的，所以我知道６个月大概是４月．我也不急也没催，并且怂恿我的印尼之类附近国家的同事也去申 请．可是大概２月多的时候一个朋友也是１０月申请的，说想７月想出国读书，大概写给ica一封信，所以２月已经下来结果了，很快．我当时也没想催，因为我 也在类似机构工作，知道这种地方办事的模式，我自己的东西也拖．．（扯远了），　可是我男朋友有点急，因为想让我出国读书也是，所以希望快点拿到护照然后 办理出国手续，于是当我朋友结果下来的时候，我打电话去ica,结果被告知application still pending.还是没急，３月的时候又打电话过去，结果等了半个小时还是好不容易接通了，给了我另一个号码，结果打过去根本也没人接．于是有点不耐烦， 上网顺着他们给的电话号码google出来两个经理负责人的名字，这种事情要找得找有用的人，于是洋洋洒洒去了一封email,解释了service 有待提高，什么因为要出国之类的有的没得原因，３，４天后，有一个officer打给我，告诉我２个星期内会收到信件，我当时问申请结果，似乎是不能说， 不过我执意要问，她很客气的告诉我是good news,还说只能说这么多，真逗．似乎没有太高兴，算是意料中的．怎么说也是良好守法公民．没有理由拒绝我的申请．然后当天下午又有另一个 officer 打来，跟我安排national education (NE), 然后安排了大概２个星期后．跟老板申请了leave. 等了不到２个星期，批准信就来了，上边还有去公民注册的具体时间, 是和ＮＥ的时间表一起来的，并且要求要fax/mail回去一个confirmation form表示你可以出席NE,填写好fax back. NE是先去看一个小video说的是新加坡的历史，具体时间地点都在那封信里写的很清楚，我们这批参加ＮＥ的总共８０多个人，分成 两批，然后看完新加坡历史，大巴送我们去一个PA Community club,听一听无聊的presentation,参观一下CC的设施,吃一点点refreshment,然后就是最后一站,参观国会.之后自己会保留半 张小卡,那个一定要保留好,去注册的时候还用得到. 去完了国民教育就是等着公民注册了,同时先要去中国大使馆去注销中国国籍, http://www.chinaembassy.org.sg/chn/lsqw/gzrz/t165476.htm 为取得新加坡国籍而要求退出中国国籍的中国公民，本人须亲自到大使馆申请，并递交以下材料： １、 如实逐项填写的“公证认证申请表”１张； ２、 如实逐项填写的“退还中国护照申请书”１张； ３、 本人中国护照原件及资料页复印件； ４、 新加坡移民局出具的入籍批准书原件及复印件； ５、 新加坡居留证件可原件及复印件； ６、 照片１张（黑白、彩色均可）。 退籍公证费用３０新元，需4个工作日办理，无加急服务。这个时候时间要计算好.不要耽误了注册,尤其是如果碰到10月1号长假之类的,事先做点功课. 去到大使馆,可以先排一个很长的队,就是为了拿一个退还中国护照申请书,此文件网 上没有下载,要不然也不用排长龙了.然后拿到后直接到11号窗口,把所有材料递交,counter staff审核,没问题之后给你一个取证单子,4个工作日之后来取, 取证单上有具体日期.4天之后来去的时候直接先去1号窗口交钱,30元,然后去2号窗口领一张纸,就是说你放弃了中国国籍,和被剪了角的护照留作纪念. 等到去公民注册的时候,不一定要按照指定时间去,早点去没关系的,直接去6 楼,counter检查过所有材料,给你一个号码,我因为在影楼照的照片不是100% 满意,毕竟新护照IC要跟着我那么多年.于是就决定下楼照几次,然后选最好看最精神的当护照照片,然后下去排队,照相,照了3次,我觉得再照也就是这样 了.上去 拿号码, 排队, 漫长的等待,好不容易到我了.然后counter staff会给我一个护照申请表,让我投进箱子里,我在影楼的照片背景有点偏黄,主要是ica照得太白了,所以他不接受,不过还是影楼照得好看,贵有贵的 道理,不过人家不接受,我就矬子里拔将军,找了张最好看的交了上去,收公民注册费,大概是70, 然后去填写护照申请表,可以用nets payment,也可以用信用卡,我个人觉得信用卡比较方便,然后投入箱子,这样的话是70元,要是在counter apply的话是80,他们都会鼓励投进箱子,大概1个星期可以去取护照. 然后又等自己的号码第二次被叫到,这次是按手印,收 IC的费用,给一张破纸一样的临时ＩＣ，　蓝卡打孔留给你做纪念，IC号码不变． 然后等号码第三次被叫到，进入房间，officer恭喜你获得新加坡公民，然后宣 誓效忠新加坡，遵守新加坡法律之类的．然后给你一个器官捐献的小册子，每个新加坡人１０多岁以上６０多岁以下如果死了有用的到你的器官的话都要捐献出来， 不过你自己可以opt out.然后结束公民注册的全过程．．大概耗时２－３个小时，根据队伍的长短．officer会告诉你大概１个星期会拿到护照，３个月之内会寄信邀请你去 你住处的管区内拿IC和citizenship cert. 大概过一个星期就会收到１个信可以去拿护照了，最近拿护照人超级多．拿护照要按手印的，要本人亲自去拿．队也是很长． 以上基本上是我能记起来的全部过程，现在我正在申请第三国家的移民，比起新加坡来说，觉得新加坡的申请过程真的已经是天堂了．除了等待其他的基本上都没有怎么麻烦或者为难． 仅此希望能帮到有需要的朋友，也谢谢在申请期间大家的帮忙．　祝大家都申请顺利．

有关租用HDB组屋及购买房屋的注意事项和常识(一直在加新) （转帖）

有关租用HDB组屋及购买房屋的注意事项和常识(一直在加新) Post By：2005-7-26 23:04:04

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一. 有关合法租用HDB组屋的注意事项(加新)

许多人来到狮城生活的第一件事就是要找一个合适的住房. 在新加坡, 租用HDB政府组屋一般上会比租用私人屋子相对便宜些, 视地点交通而定. 而且,HDB组屋在交通便利程度和生活设施配套这二方面一般上都会比私人屋子来得方便.

1. HDB政府组屋分很多种类: 有一房式(1厅1厕), 二房式(1厅1房1厕), 三房式800~900英尺(1厅2房2厕), 四房式1100英尺左右(1厅3房2厕), 五房式1300英尺左右(2厅3房2厕), 执行级公寓式组屋1600英尺左右(2厅3+1房3厕+阳台,也有称六房式)等. 大家在找出租屋子时, 除了要看屋子的地点交通,生活方便,环境清幽,楼高光亮,通风整洁,设施完备,傢俬齐全之外, 必须要注意的是:

HDB的一房式,二房式组屋是没有在租赁市场上流通的, 原因是这二类屋子是HDB专门低价租给低收入家庭或孤寡老人的. 一般上屋子装修和环境都比较差, 报上曾有人专门拍照报导并形容为被人遗忘的贫民窟. 如果有人或中介讲可以低价租这二种屋子给你,就要小心,再便宜也不要租. NTU有人就是放了整千块订金以后就再也找不到黑心中介或房东了. 投诉去HDB也不管用的, 根本就是利用外来客的无知和贪便宜心理来搞的骗案.

2. 如果是跟房东合住, 或是有中介一起签正式书面合同, 一般上只要看过能证明该屋子及地址是属于屋主本人的文件(如屋主所交的地产税单, 市镇管理费单, HDB所给的信件, )就应该没问题了; 报上登过有人拿捡来的IC卡冒充屋主签合约收取多人屋租订金行骗后失踪的事. 所以只看屋主IC卡也可能不一定准确. 一般上, 象这类和房东同住的屋子的租金通常会包水电费在里面. 但住起来就限制较多, 不太自由方便(比如常见的有:房东不让煮食或煎炒,不让用空调或用电过度,不让用太多冰箱空间或洗衣机或TV等,全看彼此的沟通互动和运气了), 当然租金也会相对比较便宜一些, 因为屋主通常属于赚外快而不会主动通报给HDB, 也很少会主动报缴各种税费, 出租成本较低些. 租期也可以灵活处理, 长短都行. 一般上,单房价位在200~500$之间,看屋子的地段交通楼层朝向装修傢俬设备好坏及是否佣人房普通房主人房和有无空调而定.

3. 如果是没有房东同住的, 属于整间出租的屋子, 就必须注意一定要要求屋主或中介或屋主的合法委托人(如果屋主出国了)出示一张HDB给屋主批准这个地址的屋子整间合法出租的书面批准信, 才可以确认不是非法出租的, 也有的屋主是因为工作需要而住到学校特别提供的屋子当舍监; 或是住到公司里监管看店, 或其他公干事宜而被HDB批准合法整间出租组屋的 (象这类组屋的屋主通常其IC卡上的地址多数可能与出租屋子的地址不同. 所以查看IC卡是无用的). 碍于HDB的政策条规限制, 这类供整间出租的组屋在本地相对比较少见.其租金也会相对贵一些. 因为屋主必须每年向HDB填表申请并呈报所有租客的身份文件证明以不是非法移民, 也要缴交各种所得税, 出租地产税费(该项税费高出自住者的3倍), 管理杂费及市镇小区清洁费等. 一般上, 合法出租的单房价位在300~600$之间, 看屋子的地段交通楼层朝向装修傢俬设备好坏及是否佣人房普通房主人房和有无空调而定.

4. 通常这类没有屋主同住的HDB屋子的租金和私人屋一样是不会包水电费在里面的. 在入住半个月以后, 整个屋子的总体维护责任就得要从房东转给租客们自己管理了(包括共同打扫卫生或合作牵电话线电缆线TV线及集体维修保养屋内设备傢俬电器等). 如果多人合租组屋自然可以分摊租金及一些水电电话网费等开销. 不过HDB对于哪种屋型最多可住人数是有不同规定的, 如五房及公寓式组屋最多不超过8人. 租期一般可以签一到三年. 提前搬走肯定会有合同违约罚款条款的限制(比如未住满12个月者如欲毁约必需付足所剩月数的租金或找人续约并至少得支付一个月租金的违约金做转约手续费等).

5. 如果是未经HDB正式批准而非法整间出租的屋子, 一旦被HDB检查到或遭人举报, HDB通常就会只给一个星期的通知而要求房客立刻搬走, 逾期未搬的行李就可能会被丢出屋子外. 要注意的是: 即使屋主锁住一间屋子空关着，或不锁住但自己没有住人在里面也是违法的. 屡次再犯情节严重者的屋子将会被HDB以底价(几乎是半价)收回. 当然租客通常也很难拿回自己的保证金了. 另外千万要小心注意的是:这类组屋在出租过程中, HDB为杜绝非法移民而严格要求房东或其委托人必须亲自查验住客证件并一一禀报留底, 是决不允许有二房东存在的. 这和私人屋出租中,房东为贪图便利并不查验所有住客身份而允许二房东参与召租管理是不可混为一谈的. 严格来说, HDB是所有组屋的最大发展商兼管委会兼大房东. 组屋屋主其实是跟HDB购买了不到99年的居住使用权而已. 所以, 当大家跟组屋屋主租用组屋时也必须遵循HDB的所有管理条规和住用法则.

故此, 一纸正式书面合同是一定要签的. 在签约之前必须仔细查看合同条文及问清注意事项. 而且屋主及合法中介也会敦促租客最好是到税务局交付合同印花税以形成法律保障. 如与房东发生任何纠纷, 一切全部要以所签合同为依据来协商解决,故合同必须妥善保管. 住客也必须具备良好的自律行为和合同意识,及公共道德.
无论如何, 散漫懒人和不合群不合作不卫生或凡事斤斤计较不愿遵守卫生公约的住客到哪儿都是非常不受众人欢迎的.

有关黑心中介和无良假屋主合作欺骗NTU网友的骗案如下：

以下是引用四季豆在2004-12-26 16:54:00的发言：
房 屋中介给我们找了一间1＋1的政府组屋，签了合约，给了‘屋主’1000块的押金和第一个月房租，另外给了中介250块中介费。要搬进去的那一天，发现所 谓的‘屋主’失踪了，房子也被搬空了，后来查出该房屋是属于政府的，只配给senior citizen居住。根本没有什么所谓的屋主，更不可能拿来租给人。打电话问了HDB，他们表示房屋中介应该知道这样的房子是不能外租的，说我们可以向中 介追究责任。我们向房屋中介追究责任，她连电话都不肯听。我们已经报了警，但是警方也没有采取什么行动。到small court去投诉，他们又说不管租房事宜。难道就让这个不负责任的agent这么了事？连律师都有律师公会在管，相信agent也归什么团体管制的吧？
实在没有这方面的经验，请知情的朋友指点一下。谢谢了。

有关非法出租的个案在NTU的心雨网站也曾经讨论过, 可作参考:http://www.xinyubbs.net/dispbbs.asp?BoardID=11&ID=83149

补充一下最近的新闻：

屋主居住年限缩短 更多人可出租整间组屋

《联合早报》3月4日2007年

　　出租组屋的条例进一步放宽，受津贴组屋的屋主住满5年、不受津贴组屋的屋主住满3年后即可出租整间组屋。

　　市场人士认为，虽然真正愿意出租整间组屋的屋主不多，但此举或许有助于为热烘烘的租赁市场降温。

64万5000间组屋符合资格

　　国家发展部长马宝山昨天在国会拨款委员会辩论国家发展部的开支预算时宣布这个消息，新条例即日生效。条例放宽后，符合资格可整间出租的组屋达64万5000间。

　　在这之前，还没还清建屋局贷款的屋主必须在住满10年后才能将整间组屋出租，已还清贷款的屋主则只须住满5年。

　　马宝山昨天宣布的新条例是以购买的组屋是否受津贴组屋为考量点。受津贴组屋包括直接向建屋局购买的组屋和向建屋局申请公积金购屋津贴购买的转售组屋，不受津贴组屋则是不以公积金购屋津贴购买的转售组屋。

　　他说，此是为了让屋主更容易从组屋中套取现金，以度过他们的老年岁月。可以让屋主从组屋套取现金的方法还包括搬到较小型组屋如小型公寓、出租一个房间等。

　　建屋局过后发表文告说，条例放宽让屋主面对困境或退休时有更大的伸缩空间套取现金，也扩大租赁市场，让还没有能力购买房子的人有更多的租用选择。

　　可整间出租的组屋增加，理应可让租金水平降低。不过，德诚房地产经纪行老板蔡锦平和博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈指出，目前租赁市场火热，此举不大可能使租金水平降低，但或许有助于为租赁市场降温。

　 　伊斯迈说：“目前租赁市场有足够的需求消化这些供应，因为租赁市场供应不足。过去6个月，私人房地产租赁市场的租金水平提高了40％，带动组屋租金水平 提高25％至30％。现在，没有多少个私人房地产的月租少过2000元，那些预算较低的外国专才把目标转向组屋，所以组屋租金水平被抬高了。”

　　蔡锦平也说，租赁市场的组屋短缺，导致租金水涨船高，更多的组屋可投入租赁市场，或许有助于为租赁市场降温。

　　他说：“一些外国专才的薪水不高，他们可能发现随着生活水平高涨，无法在新加坡呆下去，最终选择离开新加坡。”

　　不过，伊斯迈也认为，虽然有更多屋主可以出租整间组屋，但会这么做的只限于需要现金的屋主。他说：“对很多新加坡人来说，组屋是他们唯一的房地产，而且传统上喜欢把房子留着，所以除非真正需要现金，或有其他地方可住，否则没有太多人愿意出租整间组屋。”

　　蔡锦平估计，每100间可整间出租的组屋中，可能只有两三间的屋主会这么做。

　　建屋局文告也说，屋主在出租组屋前必须取得建屋局批准。组屋出租后，当局每半年稽查一次，确保租户没有破坏居住环境，否则建屋局将取消出租许可，屋主须中止租约。

　　公众可拨建屋局热线1800-2255432了解更多详情。

《联合早报》3月4日2007年

　　出租组屋的条例进一步放宽，受津贴组屋的屋主住满5年、不受津贴组屋的屋主住满3年后即可出租整间组屋。

　　市场人士认为，虽然真正愿意出租整间组屋的屋主不多，但此举或许有助于为热烘烘的租赁市场降温。

64万5000间组屋符合资格

　　国家发展部长马宝山昨天在国会拨款委员会辩论国家发展部的开支预算时宣布这个消息，新条例即日生效。条例放宽后，符合资格可整间出租的组屋达64万5000间。

　　在这之前，还没还清建屋局贷款的屋主必须在住满10年后才能将整间组屋出租，已还清贷款的屋主则只须住满5年。

　　马宝山昨天宣布的新条例是以购买的组屋是否受津贴组屋为考量点。受津贴组屋包括直接向建屋局购买的组屋和向建屋局申请公积金购屋津贴购买的转售组屋，不受津贴组屋则是不以公积金购屋津贴购买的转售组屋。

　　他说，此是为了让屋主更容易从组屋中套取现金，以度过他们的老年岁月。可以让屋主从组屋套取现金的方法还包括搬到较小型组屋如小型公寓、出租一个房间等。

　　建屋局过后发表文告说，条例放宽让屋主面对困境或退休时有更大的伸缩空间套取现金，也扩大租赁市场，让还没有能力购买房子的人有更多的租用选择。

　　可整间出租的组屋增加，理应可让租金水平降低。不过，德诚房地产经纪行老板蔡锦平和博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈指出，目前租赁市场火热，此举不大可能使租金水平降低，但或许有助于为租赁市场降温。

　 　伊斯迈说：“目前租赁市场有足够的需求消化这些供应，因为租赁市场供应不足。过去6个月，私人房地产租赁市场的租金水平提高了40％，带动组屋租金水平 提高25％至30％。现在，没有多少个私人房地产的月租少过2000元，那些预算较低的外国专才把目标转向组屋，所以组屋租金水平被抬高了。”

　　蔡锦平也说，租赁市场的组屋短缺，导致租金水涨船高，更多的组屋可投入租赁市场，或许有助于为租赁市场降温。

　　他说：“一些外国专才的薪水不高，他们可能发现随着生活水平高涨，无法在新加坡呆下去，最终选择离开新加坡。”

　　不过，伊斯迈也认为，虽然有更多屋主可以出租整间组屋，但会这么做的只限于需要现金的屋主。他说：“对很多新加坡人来说，组屋是他们唯一的房地产，而且传统上喜欢把房子留着，所以除非真正需要现金，或有其他地方可住，否则没有太多人愿意出租整间组屋。”

　　蔡锦平估计，每100间可整间出租的组屋中，可能只有两三间的屋主会这么做。

　　建屋局文告也说，屋主在出租组屋前必须取得建屋局批准。组屋出租后，当局每半年稽查一次，确保租户没有破坏居住环境，否则建屋局将取消出租许可，屋主须中止租约。

　　公众可拨建屋局热线1800-2255432了解更多详情。

《联合早报》3月4日2007年

　　出租组屋的条例进一步放宽，受津贴组屋的屋主住满5年、不受津贴组屋的屋主住满3年后即可出租整间组屋。

　　市场人士认为，虽然真正愿意出租整间组屋的屋主不多，但此举或许有助于为热烘烘的租赁市场降温。

64万5000间组屋符合资格

　　国家发展部长马宝山昨天在国会拨款委员会辩论国家发展部的开支预算时宣布这个消息，新条例即日生效。条例放宽后，符合资格可整间出租的组屋达64万5000间。

　　在这之前，还没还清建屋局贷款的屋主必须在住满10年后才能将整间组屋出租，已还清贷款的屋主则只须住满5年。

　　马宝山昨天宣布的新条例是以购买的组屋是否受津贴组屋为考量点。受津贴组屋包括直接向建屋局购买的组屋和向建屋局申请公积金购屋津贴购买的转售组屋，不受津贴组屋则是不以公积金购屋津贴购买的转售组屋。

　　他说，此是为了让屋主更容易从组屋中套取现金，以度过他们的老年岁月。可以让屋主从组屋套取现金的方法还包括搬到较小型组屋如小型公寓、出租一个房间等。

　　建屋局过后发表文告说，条例放宽让屋主面对困境或退休时有更大的伸缩空间套取现金，也扩大租赁市场，让还没有能力购买房子的人有更多的租用选择。

　　可整间出租的组屋增加，理应可让租金水平降低。不过，德诚房地产经纪行老板蔡锦平和博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈指出，目前租赁市场火热，此举不大可能使租金水平降低，但或许有助于为租赁市场降温。

　 　伊斯迈说：“目前租赁市场有足够的需求消化这些供应，因为租赁市场供应不足。过去6个月，私人房地产租赁市场的租金水平提高了40％，带动组屋租金水平 提高25％至30％。现在，没有多少个私人房地产的月租少过2000元，那些预算较低的外国专才把目标转向组屋，所以组屋租金水平被抬高了。”

　　蔡锦平也说，租赁市场的组屋短缺，导致租金水涨船高，更多的组屋可投入租赁市场，或许有助于为租赁市场降温。

　　他说：“一些外国专才的薪水不高，他们可能发现随着生活水平高涨，无法在新加坡呆下去，最终选择离开新加坡。”

　　不过，伊斯迈也认为，虽然有更多屋主可以出租整间组屋，但会这么做的只限于需要现金的屋主。他说：“对很多新加坡人来说，组屋是他们唯一的房地产，而且传统上喜欢把房子留着，所以除非真正需要现金，或有其他地方可住，否则没有太多人愿意出租整间组屋。”

　　蔡锦平估计，每100间可整间出租的组屋中，可能只有两三间的屋主会这么做。

　　建屋局文告也说，屋主在出租组屋前必须取得建屋局批准。组屋出租后，当局每半年稽查一次，确保租户没有破坏居住环境，否则建屋局将取消出租许可，屋主须中止租约。

　　公众可拨建屋局热线1800-2255432了解更多详情。

2007年3月8日《联合早报》：

　　新加坡楼市自2004年就开始复苏了，不过开始的一两年，私宅租金一直落后于私宅价格的涨幅。到了去年，租金才突然奋起直追，猛涨14.1％，其中5.3％的涨幅还是去年最后一季“临门一脚”累积下来的。

　　这意味着过去十季来，全岛的私宅租金已回升18.6％，整体表现比私宅价格过去十一季的15.8％累积涨幅还好。

　 　目前，全岛的私宅租金已经恢复至2000年的水平，不过距离1996年的高峰期还有一段距离。1996年巅峰时，新加坡最豪华的共管公寓——四季园 （Four Seasons Park）一间2100平方英尺的公寓可以租到1万5000元一个月，也就是每平方英尺超过7元。

　　现在，新加坡最豪华的共管公寓之一的雅茂园（Ardmore Park）一间2885平方英尺的公寓，可以租到1万5000元一个月，也就是每平方英尺5.20元。

私宅租金今年会继续涨

　　展望2007年，市场人士相信，几个因素将推动私宅租金进一步攀升，涨幅可能介于5％至20％。不过，如果要突破1996年的巅峰水平，则可能要等到2008年几个豪宅项目的完工才有机会。

　　第一太平戴维斯行销与业务开发主管邱瑞荣认为，高档共管公寓租金有望在未来12个月内上涨超过20％，由每平方英尺4.90元攀升至6元。

第15邮区的禺滨园过去一年的租金上涨超过20％。

　　“一方面是因为第9第10和第11邮区内一些租金比较低的房子，将因为集体出售活动而被拆除。另一方面是因为未来12个月内完工的豪华共管公寓少之又少，此消彼长之下，整体高档私宅租金将被带动攀升。”

　　他相信，高档租金预料要到2008年才有望突破1996年的巅峰水平。“例如明年3月、4月完工的瑞吉居（St Regis Residences）租金预料会创下每平方英尺9元至10元的新高。”

　　世邦魏理仕（CB Richard Ellis）私宅部主管陈金道则认为，今年第9第10和第11邮区，以及一些濒水项目的租金有望攀升超过10％，其他地区的租金则可能攀升5％至8％。

　　“这是考虑到滨海湾和圣淘沙的两座综合度假胜地发展，以及新加坡仍然是跨国公司和金融机构喜欢设立区域与国际总部的地点。”

　 　他也指出，去年黄金地区的租金猛涨是被集体出售热潮带动的，未来两年内估计还有900多个位于乌节路一带的私宅单位将被拆除。不过，8@Mount Sophia、 辉盛坊(Vision Crest)、 The Metz和Urbana等新项目完工，预料能稍微舒缓该地区的租用市场紧张情况。

　　莱坊（KnightFrank）研究部主管麦俊荣相信，今年全年的私宅租金可能上升5％至12％，但是黄金地区的私宅租金则可能攀升7％至12％。他同样指出，外籍高级管理人员的涌入，再加上集体出售热潮将导致黄金地区的房屋供应量减少，将推动今年的租金上升。

　　除了第9第10和第11邮区，一些租户也将迁移到第15邮区。至于靠近国际学校的碧山区，以及东海岸和武吉知马一带，预料也会有不错的租用需求。

豪宅租金落后于亚洲主要城市

虽然已经显著回弹，新加坡的高档公寓租金还是比东京、香港和首尔等主要亚洲城市便宜18％至40％；如果跟上海比较，则相去不远。

　　第一太平戴维斯的数据显示，目前雅茂园（Ardmore Park）一间2885平方英尺的公寓，可以租到1万5000元一个月，也就是每平方英尺5.20元。

　 　在香港，其中一个深受外籍高管人才欢迎的豪华公寓——旧山顶道的裕景花园(Queen's Garden) ，一间2830平方英尺的共管公寓，现在的租金叫价大约是一个月9万1200港元（约1万7826新元）至10万6100港元（约2万738新元），这相 等于每平方英尺6.30元至7.30元的租金。

　　在上海，静安区的嘉里公寓(Kerry Residence)，一间两卧房式单位（1450平方英尺）租金大约是3400美元至4600美元（约5202新元至7038新元），也就是每平方英尺大约3.60新元至4.80新元。

黄金地段涟漪效应

东部涨势可观　郊区有人问津

过去一年来，东部第15和第16邮区的租金强劲上涨了18.5％，其中一些较受欢迎的项目租金涨幅甚至高达20％至25％，速度甚至超越第9第10和第11邮区等黄金地区。

　　例如第15邮区丹戎禺路的禺滨园（Costa Rhu），租金在过去一年上涨超过20％，目前达到每平方英尺租金2.10元。翠湾园（The Bayshore）的租金则在去年由每平方英尺1.60元上升至每平方英尺1.98元，涨幅高达23％。

　　去年，新加坡的高档共管公寓租金则上涨了19％，平均达到每平方英尺4.90元。

　　第一太平戴维斯的租金报告说：“一些热门地区的租金猛飙，促使一些租户不得不寻找比较便宜的选择。其中一些人，特别是没有房屋津贴的，可能搬出中央地区，转到东部和其他地区居住。”

　　这带动其他地区的租用需求上升，例如四美、武吉巴督、兀兰、樟宜和蔡厝港等地区的平均租金，在去年上升了7％至10％。值得一提的是，这些地区的租金过去几年来如一潭死水，一直没有变动，去年却突然攀升了高达两位数。

　　该公司相信，未来一两年内，高档领域的强劲租用需求，还会继续带动郊外大众化共管公寓的租金继续攀升。

　　特别是“武吉巴督、蔡厝港和裕廊一带的房子，可能会因为裕廊岛上制造的新就业机会，而拥有更高的需求。我们也相信，更多租户会因为吃不消新租约的上调，而从中央地区搬出来，转到郊外地区居住，甚至是‘降级’到地点较好的组屋居住。”

　　在有地住宅方面，特别是第9第10和第11邮区的独立洋房，由于供应量少，去年非常热烈的租用反映了高需求。在武吉知马、荷兰和那森路一带，租金甚至飙升了20％至30％。

　　整体来说，去年新加坡一共租出了2万8928间房子。这虽然比2005年的3万3874间减少了14.6％，但是租金和租用率都创下佳绩。新加坡的私宅空房率已经由2005年的8.1％，下降至2006年的6.1％，这是过去七年来的最低水平。

①②③④因素推动租金继续攀升

今年完工单位不多

　 　根据市建局的数据，今年只有5031个私宅单位将取得临时入伙准证。这包括Orchard Scotts的387个单位、Residences @ Evelyn的208个单位、8@Mount Sophia（313个单位）、 辉盛坊(Vision Crest)的265个单位、 The Metz (169个单位)、Urbana (126个单位) ，以及Watermark的206个单位。

　　不过，过去五年来，新加坡的私宅每年平均净增长7002个单位。这也就是说，今年完工的单位将比过去五年的平均净增长还要低28％。

　 　虽然明年完工的私宅单位将增加至8849个，但由于未来一两年的需求预料会上升，因此市场人士认为，本地的租用市场，特别是第9第10和第11邮区高档 公寓的供应紧张情况，很可能要到2009年才有望获得舒缓。2009年预料有1万8447个私宅单位将取得临时入伙准证。

上千单位将因集体出售活动而拆除

　 　过去两年的集体出售热潮是推动租金攀升的原因之一。2005年至2006年，估计有私宅1000个单位因为集体出售活动而被拆除，大约半数集中在第9、 第10、第11和第15邮区。由于原来的业主大多希望继续住在相同的邮区，所以扶持这些地区的租金在过去一年攀升了20％，有些单位的涨幅甚至高达30％ 至35％。

　　第一太平戴维斯估计，未来6个月内，估计还有1300个私宅单位将因为集体出售活动而被拆除，进一步推动租用需求上升。这些失去住所的业主，大多都需要寻找临时住所，直到他们所购买的替代新房能够入伙为止。

大批外籍高级管理人员涌入新加坡

　　新加坡过去一两年的蓬勃经济发展，正吸引大批跨国公司和新公司在这里设立办事处，再加上一系列大型基础设施工程（两座综合度假胜地、裕廊岛地下储油库等计划）即将展开，更多外国人（包括大批外籍高级管理人员）将涌入新加坡，推动租用需求。

吸引更多人成为永久居民和公民

　　副总理兼内政部长黄根成最近说，新加坡可能会在未来五年内吸引大约20万人成为永久居民、4万人成为公民。国家发展部长马宝山则透露，在更长远的未来，即15至20年内，新加坡的人口预料会从现有的400万增加至650万。

　　市场人士相信，这些人口的自然增长将继续给予租用市场扶持力量，带动租金的攀升。

以上摘自2007年3月8日《联合早报》

二. 买房/租房前先要看房,看房前先看这里......

许多人在来新以后的第一件事就是要找房/租房/看房/买房.....立刻拿大笔现金砸下去买房的投资移民恐怕不会来这网看这版,不如省略不谈.

刚 来的人先要找房住的,和想着在新加坡暂时会呆一阵子要买房的,可以看看大姐给出的一些看屋常识及经验体会做参考用.(但本大姐恕不能够对在此所提供的任何 资料/细节负有任何法律责任。还请各位看官必须自行到网下找专才验证查实！)其他与买房相关的贷款/保险/装修/法规等注意事项请参照狮城老茶馆的置顶帖 子里的个案.http://www.sgchinese.com/bbs/list.asp?boardid=158&page=1

1.找房租房:第一关键在自己的住房预算,然后才是交通生活要方便

找房先看到达自己的工作学习地点要方便,在市区居住交通和生活固然方便,但吃住的成本也会比住市郊要贵多了.在裕廊西巴刹食阁买一碗加蚶的叻沙面只是2元大洋,到市区如牛车水就要3块半了,到乌节路就更贵要4~5块了.

如 果你手头只有200~300S$的住房预算,就只能和朋友合租HDB屋子里的一间睡房了.租HDB的屋子在靠近市区也会稍微贵一些,但与住市郊应该相差不 远.房价的高低主要看是否合法出租的无房东同住屋子,其次看室内傢俬是否齐全有无空调,有没有MRT站可以走着到,周边的生活配套设施方不方便.

如果各位的手头比较松,每月有300~380S$可以花在住房开销的话,可以考虑与人合住市郊私人公寓或较旧的市区公寓或排屋洋房的一间睡房,但在市区新公寓则要更贵些了,通常在1000S$以上一间睡房,主要适合对象应该是以外国公司专才为主了.

如果你的住房预算在500~700S$以上,那你可以考虑住HDB主人房或私人屋里的普通单间了.

如果你的住房预算在600~700S$以上,那你可以考虑住HDB的整间三房式或私人屋里的普通大间了.

如果是整间合法出租的HDB组屋有三间睡房的,大约四房式900~1100S$;五房式1100~1300S$;公寓式1200~1600S$/每月.有四间睡房的公寓式组屋价在1600~2000S$/每月.看室内装修傢俬空调是否具备和交通环境设施方便而定.

有人为了贪便宜而租用锁一间或空一间的没有房东同住的未经HDB书面批准的非法出租组屋，如果被邻居举报或HDB查到了之后，就拿不回订金还要即刻搬走另找屋住。查问的过程据说也蛮怕怕的，所以还是奉公守法住得安心啊！

2.看房买房: 第一关键在自己的买房预算,然后才是交通要方便,生活要舒适,以后要卖出要租出都容易的.

如果你打算在此地还要呆上超过五年以上，口袋里也已经有了一定的现款和公积金，买房一般会好过租房很多。具体的快速了解自己的买房能力和进入市场现况的步骤如下：

买 房前请先找银行贷款专才和HDB的人问清贷款细节,比如银行/HDB可以配合你自身的还款能力贷给你多少款项/年限。不然，没问过相关的专业人士，只是靠 网上道听途说就进场/或不进场，可能会亏大本/或错失良机；而且即使你先看房也是白看。很多时候，你自己并不很清楚知道自己可以/应该去买多大/怎样类型 的房子.

接 下来,才是找中介帮忙了介绍自己所心仪的地段的屋子.许多人都不喜欢和中介打交道/付中介费，但除非你自己很懂整个市场和买卖程序/法律手续，不然第一步 就是应该近快要找中介/银行/HDB/律师等各方专业人士帮忙，要了解有关市场/房型/价位/地点/交通/设施/楼层/结构/年契/屋龄/估计/首付/贷 期/月交/中介费/印花税/法律手续费等，做足功课。如果找了好的专业的中介能帮你买到自己心仪/价格合理的好房，这笔中介费是很值得付的。好的中介也会 有一些相熟的银行/律师人员可以介绍给有需要的客户。(我现在用的几个银行经理就是我的中介介绍的)

据 本大姐的观察和分析，现在的本地房地产市场已经是十多年来的最谷底，即使是三年前所买的房子现在也都又下滑了10~20%。许多私人公寓的租金甚至还跟组 屋差不多了。今年恰逢小李上任，又颁发了有利房地产的新政策,如无其它突发不良事件，市场多半会缓步上升。综观本地十余年来的房地产涨落史,每一次房价上 升都跟政府的新政策推动有关.这一次也应该不会例外.如果是自住用房，就是该出手的时候了，至少买下后应该会逐步看涨了。

[此贴子已经被作者于2005-8-15 12:33:47编辑过]

3. 看屋前的准备: 一份资料详尽的地图书: 准确的指南针; 想要问中介的问题列表;

地图书最好是买那种有标明各个路段巴士站和生活设施的, 以方便查看屋子附近的MRT和公交车的路线走向/停靠站位置,以及周围的超市/巴刹/小贩中心/食阁/银行/邮局/加油站/庙宇位置.

指南针是必备用来查看屋子朝向的.注意要买好一点的容易看清楚的才有用.也要注意必须站在房间的中间位置来看才比较准确.因为有时阳台和窗户的金属框会影响到局部磁场的方位.在新加坡, 比较理想的朝向还是跟在中国一样:正南北当然最好,坐北朝南是俗称皇帝向,接下来是东南或东北或偏一点点西南.万万不可是朝西和西北向.

想要问中介的问题要预先列好,免得遗忘. 比如: 屋子的年限;建造时期;地契的使用年限;组屋翻新的可能性;周围的生活设施;去MRT走多久才到;太阳晒进来多久/晒到哪里位置; 邻居有没有马来/印度人;屋子装修已经多久; 大概花费多少; 每月还公寓管理费多少/组屋清洁费及杂费多少等问题.

最要紧的还是自己在找中介带领看屋前先要做足功课: 搞清楚自己的预算和家人喜欢生活在哪一区的哪几座组屋/公寓. 这样中介也容易按你们的明确要求来帮助你们较快找到屋子. 中介最怕的是搞不清你们喜欢住在哪里: "随便哪里都可以!"这样就麻烦大了.

4. 关于降雨量和空气素质等环境问题

本岛年降雨量记录显示西部雨水多过东部. 这是因为地处新加坡西端的马六甲海峡的大风大浪首当其冲是捷足先登到西部的, 然后才会到达市区和东部, 当然风势雨势随后就越来越减弱了. 所以, 喜欢阳光天的人要住东部, 喜欢阴雨天多些的可以考虑住西部.

至 于空气素质,早报上早就登过空气数据调查: 北部好过西部, 西部好过东部. 东部好过市区南部. 也是西部大过东部. 有不少新加坡人以为西部有化工厂和工业区,所以空气不如东部. 其实是错的. 现代石化厂都是用电脑操控密封罐内的各种化学反应,最后反应不完的/可允许的指标性气体才会经火火烟囱燃放掉.新加坡政府也不会为了赚钱不做建厂论证而牺 牲国人的健康吧.新加坡就这么个小岛,空气指数差别是有这么1~4度,但也都在35~39度之间,都属于在50度之内的良好空气.所以各区空气也都没相差 得太离谱啦,比中国的80几到100多度的空气污染实在好太多了. 那些石油化工厂全部集中在西部的裕廊岛上是没错, 但其管道气罐全是密封且不说, 那根燃火烟囱常年所冒的黑烟却是随西南季候风飘到市区及东部去的! 当东北季候风来临时,黑烟又飘向马六甲海峡去了.所以很少可能会影响到西部的空气! 这也可以解释为何西北部的空气指数会好过其他地区.

早报新闻曾说: 环境局指出，我国和马来西亚采用的空气污染指数计算方式，都是由美国环境保护局制定。它测量了空气中5种主要污染物质：二氧化硫（sulphur dioxide）、二氧化氮（nitrogen dioxide）、二氧化碳、臭氧和悬浮微粒（PM10），并计算出每日的空气素质。
按照这个指标，空气污染指数由0到50是“良好”；51到100为“适中”；101到200为“不健康”；201到300为“非常不健康”；300或以上则为“危险水平”。

5.关于屋子朝向和本岛季候风关系问题

本 岛上空常年所刮的季候风主要是西南向和东北向两种,每隔半年轮换一下方向. 所以凡是南北朝向的屋子通常有半年风是前方来, 半年风从后方来. 如果你的屋子朝向是前后无阻挡而处于迎向主导风的 ,那就会常年通风良好了. 如果只处于平行于常年主导风的位置, 除非小区格局里面有特别的高楼穿堂风,否则很容易就会感觉屋子很憋气,室外有风但室内没风. 所以正南北当然最好,坐北朝南是俗称皇帝向,接下来是东南或东北或偏一点点西南.万万不可是朝西和西北向.

6. 关于本岛各居住区的居民概况:

从过去开埠历史到最近发展来看: 新加坡的两个最出名的大学NUS和NTU都建在西部区域. 所以文人学者/专业人士住西部也较多,除了金文太,裕廊东和裕廊西较早发展成熟, 有许多设施和中小学校名校和私人公寓, 文礼区近年也发展很快, 吸引了私人发展商去建公寓洋房; 东部相对是小富商人多些(最出名的是住如切区的曾家三位吵架明星啦), 有些坡人也因为住行动党选区会有较多机会翻新而选住马林百列(吴作栋选区), 四美和勿洛一带以前非常荒凉, 现在的新镇已经发展得蛮成熟了. 喜欢享用美食美女的会住加东芽龙一带, 加东区早期也是娘惹峇峇人家和马来人家居多. ; 而大富大贵的人家是住在市区边缘的西面也即武吉知马区较多; 许多领事馆区也建在那边附近. 市区中心乌节路一带的顶极私人公寓也住不少非富则贵的人家和港澳台明星人物, 在市区的边缘东部则是相对穷酸杂乱些的小印度/阿拉伯区. 北部兀兰马西岭及义顺一带过去也是很乌龙偏僻的地方,因靠近大马新山,曾经治安较差,马来人较多,后来政府新建很多组屋便宜卖,华人也就慢慢多起来了.也新建了商业购物中心和东北环线MRT, 随着美国人国际学校搬去那边, 私人发展商也开始到北边建私人公寓和排屋了.价格当然还是偏低的. 中部碧山一带以前也是荒凉的坟场, 政府开挖发展成居住区吸引那些害怕97大限的香港人来买房, 也把莱福士书院等名校迁来,现在房价不低啊. 在市区南边因为靠圣淘沙要建赌场, 最近私人发展商也开始开发面海的高价公寓和和洋房. 而市区东边最近是异军突起也因为要政府搞赌场才炒高附近的滨海舫等市区公寓楼价的.

价格走向一般是由:市区>市区西边>市区东边>市区南边>市区北边>东部>西部>北部. 具体还要看屋子的地段和交通环境,地契年限,建造日期和类型等因素而定.

新加坡全岛都有适合自住或投资的房子,但如果要两个条件都俱备, 是需要下一番工夫做足功课才能独具慧眼的.

[此贴子已经被作者于2007-3-10 14:47:15编辑过]

富人和穷人的12个明显差异--你想成功，一定要看

富人和穷人的12个明显差异--你想成功，一定要看

1.自我认知

　　穷人：很少想到如何去赚钱和如何才能赚到钱，认为自己一辈子就该这样，不相信会有

什么改变。

　　富人：骨子里就深信自己生下来不是要做穷人，而是要做富人，他有强烈的赚钱意识，

这已是他血液里的东西，他会想尽一切办法使自己致富。

　　2.休闲

　　穷人：在家看电视，为肥皂剧的剧情感动得痛哭流涕，还要仿照电视里的时尚打扮自

己。

　　富人：在外跑市场，即使打高尔夫球也不忘带着项目合同。

　　3.交际圈子

　　穷人：喜欢走穷亲戚，穷人的圈子大多是穷人，也排斥与富人交往，久而久之，心态成

了穷人的心态，思维成了穷人的思维，做出来的事也就是穷人的模式。大家每天谈论着打折

商品，交流着节约技巧，虽然有利于训练生存能力，但你的眼界也就渐渐囿于这样的琐事，

而将雄心壮志消磨掉了。

　　富人：最喜欢交那种对自己有帮助，能提升自己各种能力的朋友。不纯粹放任自己仅以

个人喜好交朋友。

　　4.学习

　　穷人：学手艺。

　　富人：学管理。

　　5.时间

　　穷人：一个享受充裕时间的人不可能挣大钱，要想悠闲轻松就会失去更多挣钱的机会。

穷人的时间不值钱的，有时甚至多余，不知道怎么打发，怎么混起来才不烦。如果你可以因

为买一斤白菜多花了一毛钱而气恼不已，却不为虚度一天而心痛，这就是典型的穷人思维。

　　富人：一个人无论以何种方式挣钱，也无论钱挣得是多是少，都必须经过时间的积淀。

富人的玩也是一种工作方式，是有目的的。富人的闲，闲在身体，修身养性，以利再战，脑

袋一刻也没有闲着；穷人的闲，闲在思想，他手脚都在忙，忙着去麻将桌上多摸几把。

　　6.归属感

　　穷人：是颗螺丝钉。穷人因为自身的卑微，缺少安全感，就迫切地希望自己从属并依赖

于一个团体。于是他们以这个团体的标准为自己的标准，让自己的一切合乎规范，为团体的

利益而工作，奔波，甚至迁徙。对于穷人来说，在一个著名的企业里稳定地工作几十年，由

实习生一直干到高级主管，那简直是美妙得不能再美妙的理想了。

　　富人：那些团体的领导者通常都是富人，他们总是一方面向穷人灌输：团结就是力量，

如果你不从属于自己这个团体，你就什么都不是，一文不名。但另一方面，他们却从来没有

停止过招兵买马，培养新人，以便随时可以把你替换。　

　　7.投资及对待财富

　　穷人：经典观点就是少用就等于多赚。比如开一家面馆，收益率是100%，投入2万，一

年就净赚2万，对穷人来说很不错了。穷人即使有钱，也舍不得拿出来，即使终于下定决心

资，也不愿冒风险，最终还是走不出那一步。穷人最津津乐道的就是鸡生蛋，蛋生鸡，一

本万利……但是建筑在一只母鸡身上的希望，毕竟是那样脆弱。

　　富人：富人的出发点是万本万利。同样的开面馆，富人们会想，一家面馆承载的资本只

有2万，如果有1亿资金，岂不是要开5000家面馆？要一个一个管理好，大老板得操多少心，

累白多少根头发呀？还不如投资宾馆，一个宾馆就足以消化全部的资本，哪怕收益率只有

20%，一年下来也有2000万利润啊！

　　8.激情

　　能不能干成大事，首先要看有没有激情

　　穷人：没有激情。他总是按部就班，很难出大错，也绝不会做最好。没有激情就无法兴

奋，就不可能全心全意投入工作，大部分的穷人不能说没有激情，但他的激情总是消耗在太

具体的事情上；上司表扬了，他会激动；商店打折了，他会激动；电视里破镜重圆了，他的

眼泪一串一串往下流，穷人有的只是一种情绪。

　　富人："燕雀安知鸿鹄之志？""王侯将相，宁有种乎？"有这样的激情，穷人终将不是穷

人！激情是一种天性，是生命力的象征，有了激情，才有了灵感的火花，才有了鲜明的个

性，才有了人际关系中的强烈感染力，也才有了解决问题的魅力和方法。

　　9.自信

　　穷人：穷人的自信要通过武装到牙齿，要通过一身高级名牌的穿戴和豪华的配饰才能给

他们带来更多的自信，穷人的自信往往不是发自内心和自然天成的。

　　富人：李嘉诚在谈到他的经营秘诀时说："其实也没什么特别的，光景好时，决不过分

乐观；光景不好时，也不过度悲观"。其实就是一种富人特有的自信。自信才能不被外力所

左右，自信才可能有正确的决定。

　　10.习惯

　　穷人：有个故事，一个富人送给穷人一头牛。穷人满怀希望开始奋斗。可牛要吃草，人

要吃饭，日子很难。穷人于是把牛卖了，买了几只羊，吃了一只，剩下的来生小羊。可小羊

迟迟没有生下来，日子又艰难了。穷人又把羊卖了，买成鸡。想让鸡生蛋赚钱为生，但是日

子并没有改变，最后穷人把鸡也杀了，穷人的理想彻底崩溃了。这就是穷人的习惯。富人：

据一个投资专家说，富人成功秘诀就是：没钱时，不管多困难，也不要动用投资和积蓄，压

力使你找到赚钱的新方法，帮你还清账单。这是个好习惯。性格形成习惯，习惯决定成功。

　　11.上网络

　　穷人：上网聊天。穷人聊天，一是穷人时间多，二是穷人的嘴天生就不能闲着。富人讲

究荣辱不惊，温柔敦厚，那叫涵养，有涵养才能树大根深。穷人就顾不了那么多，成天受着

别人的白眼，浑身沾满了鸡毛蒜皮，多少窝囊气啊，说说都不行？聊天有理！

　　富人：上网找投资机会。富人上网，更多的是利用网络的低成本高效率，寻找更多的投

资机会和项目，把便利运用到自己的生意中来。

　　12.消费花钱

　　穷人：买名牌是为了体验满足感，最喜欢试验刚出来的流行时尚产品，相信贵的必然是

好的。

　　富人：买名牌是为了节省挑选细节的时间，与消费品的售价相比，他们更在乎产品的质

量，比如会买15元的纯棉T恤，也不会买昂贵的莱卡制品

首次购房置业贷款须知

首次购房置业贷款须知

华融信贷总经理/资深贷款经纪－York 张

第一次购房须知

购买房屋是一件人生大事，选择房屋贷款更是一件非常重要的事情．下面大概谈一下如何选择房屋贷款与计划购房置业。

1． 明确购房目的
居住还是投资？ 明确购房资金准备程度，这笔资金的数额，决定了在以后买房中的一切重要行为。 量力而行，明智计划，切勿用尽积蓄还负债累累；

2． 贷款计划
第一步是自我评估，针对自己的收入情况有个了解。第二步计算自己需要借多少钱？必须清楚考虑您银行里的存款（liquid assets），还要考虑您那些可变现的资产(Cashable funds)。通过对自己现有经济实力进行综合评估，了解你的现金收入与支出的情况, 才能确定合理的购房首期付款和贷款比例。其它费用也需要考虑如律师费，房屋评估费或将来装修的费用．
明确自己的收入，然后您还必须对家庭未来的收入与支出作合理的评估，必须根据您之前的收入情况与预算大额开支作预算。需要考虑的包括您的年龄,专业,学历,工作性质,所从事行业前景等因素。一般来说,如果您的家庭有稳定的工作与稳定的收入来说,您的预算可以较高. 如果是自雇人士,自己开公司的人士就要根据你的财务报表与将来市场情况来谨慎制定贷款计划.

3． 还贷能力
明确自己的收入后，加上预算将来能赚到的钱，接下来那就是还款能力了。（还款能力= 收
入- 平均支出）。在新西兰，银行及金融公司规定你定期支付的还款额（房屋贷款及其它的贷款如车贷等），不能超过你总收入的３０％到４０％．如果贷款的比例高于房屋总价值的80%，银行或金融公司也要求你买额外的保险（low equity premium）,按贷款比例收费不同．银行非常看重你的银行存款，如果你有较多的存款，而且银行的对帐单上可以显示存款的历史，那让银行就地考虑贷款更高的比例．

3． 多种贷款方案
在新西兰住宅，公寓，排房，农场等贷款比例都不一样，所以准备买房屋之前，最好先咨询清楚。新西兰，如公寓就是根据房屋实用面积的大小来确定贷款的比例．比如说，在奥克兰市区公寓面积大于50sqm的话，最高可以贷款80%，如果面积小于45sqm, 最多只可以贷50%或65%。如果你有稳定的收入及稳定的工作，如是SALARY， WAGE 类的，买HOUSE最高可以借到95%。贷款比例取决于您的收入，以及您所要买房的价值。

4． 多种利息的利率
在新西兰通常有三种利率可以选择：固定利率，浮动利率，固定与浮动混合一起。

固定利率是指你选择在固定的期间内的固定利率，也就是每月支付同样的还款额，通常固定期间是６个月到５年．在新西兰大多数人选择固定利率．（如果你在期间内没有额外的钱支付本金，或许这个适合你）

浮动利率是指银行及金融公司会根据经济指数与中央银行的利率来调整利率，因此浮动利率会根据市场的变动也变动．所以你的还款额可能增加也可能减少．一般情况下，浮动利率比固定利率高出1.2%以上。

固定与浮动混合是指你一部分会是固定利率，而另外一部分是浮动利率．浮动利率主要的好处是当你想支付额外本金而又希望没有罚金的情况下，选择部分浮动也是很好的选择．（如打算年底会有一部份额外的金额归还本金的话，或许这个适合你而节省利息）
以上所介绍的每个利率形式都是有利与有弊的，因此你要根据自己的情况，考虑究最适合您的利率方案．　

5． 支付还款额方式
银行及金融公司一般会提供的多种还款方式．在新西兰，大家基本用得比较多的还款方式就是TABLE LOAN.这个还款方式是指开始的时候你会支付比较多的利息，而在将来就会还更多的本金．这个方式会对你总的贷款成本造成影响，因此你一定要了解每个细节．以便最快的方式把贷款还清．

6． 确保选择最好的贷款产品
为了确保能选择到最好的贷款产品，最好选择经验丰富的贷款经纪，因为专业贷款经纪会为你选择比较银行并选择贷款银行及金融公司。贷款经纪通常比较清楚的了解银行条款及一些细节的政策，并将一些银行及金融公司的信贷产品作一个比较，了解那个才是最适合你的产品．合理有效的房屋理财方法，可以让你更快的付清你的贷款．因此一定要好好选择适合于自己的贷款产品．实践中,许多人对于“买房过程”十分看中,花费最多的时间在上面, 而对于选择贷款或贷款顾问十分马虎, 从而在不知不觉中,白白交出高额利息或不知如何理财.不过要知道,因长期使用良好房屋贷款计划,每月节省出的几十或是几百元的金款,足可以为您带来一份丰厚回报的保险计划或儿童教育基金计划. 而不当的贷款计划选择,可能使您每5年就损失一辆久已思恋的新车或新的投资房屋！

如何节省房屋贷款的方法（上）

如何节省房屋贷款的方法（上）
节省房贷的方法（上）

华融信贷总经理/资深贷款经纪－York 张

由于近期地产的低迷且利率还维持比较高的水平，从而导致许多人在偿还贷款上的压力越来越大.许多人都经常问如何才能节省贷款,以及如何更快的还清贷款?事实上,最主要是做到以下两点:一是将偿还贷款的时间缩至最短,以便有更多的资金用于家庭,投资以及其它用途.二是在开始选择贷款时,要获得最优及最便宜的贷款,如低利率,低管理费等,从而大大减少每月的还款额.下面将会为大家详细介绍一些如何减少贷款的好方法!

1. 尽可能降低贷款额

快速还清贷款的最直接方法就是尽量在开始时降低贷款金额,也就是多付首期. 众所周知的一个简单道理,借的少,还的就少.不过实际生活中很多人都是因为没有足够的存款,却又希望能拥有自己的房屋,所以只好申请比较高比例的贷款. 但如果你是在选择比较昂贵的房屋与便宜房屋时就可以参考一下这个观点了.
例如: 贷款$200,000,平均每年利率为7.85%,约为20年期限的情况下,需要支付总利息近$200,000.但如果只贷款 $150,000的话,将会节省近$50,000的总利息. 那么节省下来的钱可作为更多更有意义的用途!

2. 尽可能提高每个分期的还款额度

当然,并非有了房屋贷款就意味着要过贫苦和低水平的生活.这里是要你在维持正常生活水平的基础上,尽量增加还款额,以达缩短贷款期限. 实践上, 很多家庭常常会把钱花在一些根本没有意义的地方.所以要通常提醒自己那些钱是可以省下来的.

例如: 贷款$150,000,每年平均利率为6.70%,约为30年期限, 你每个月支付的还款额为$968,而最后总利息约为 $198,450.但是,如果你能从家庭支出部分每个月挤出$168来增加到每月还款额上,你的贷款将会在约20年还清而且还能节省利息约$75,788.这是个绝对可观的数字!

3. 尽可能做到定期偿还额外本金

坚持每年或每隔一段时期采用一笔额外付款的方法来偿还贷款本金. 此方法会大幅度减少贷款本金的数额,从而起到降低所需支付的利息与缩短还款的年限的作用. 如果你有额外的收入,如每年税务局的退税,年底的双薪或是卖二手货所得的钱等,都应该首先考虑将其作为偿还本金的款项.

但如果选择固定利率的话,想一次性支付还款额就会受到限制.例如一些银行及金融公司在你选择固定利率后,允许你增加两星期或一个月的还款额,但不允许你任意支付多余的现金.此外,也有一些银行或金融公司允许在固定利率期间有一次支付额外本金的机会,但需要支付一定的罚金.不同的银行与金融公司有着各自不同的要求或特别限制,但基本上大同小异!

4. 选择两星期(Fortnight)的付款方式

选择两星期付款方式比选择一个月付款方式更能减少贷款时间与所需支付的贷款利息.这是一个非常聪明,但却容易被人忽略的还款方式.大家都知道,1年为12个月, 1个月为2个两星期(Fortnight),但是24个两星期(Fortnight)并不是一年,应该是 26个两星期(Fortnight).事实上,选择两星期付款方式的话,就已经支付额外的一个月还款了.下面就是一个用数字来证明此说法的例子了!

例如: 贷款额为$150,000, 平均每年利率为6.70%,约为 20年期限.每月还款额为$1,136,需支付的总利息为$122,662. 同一条件下,选择两星期付款方式,还款期限不但可以缩减至17年左右,而且还节省了大约为$21,000的利息.
看到了这样的结果,是不是才恍然大悟呢?

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